Читать книгу Как выбрать участок для дома. Пошаговое руководство - Евгений Тарбеев - Страница 6

Коттеджных поселков много, и их количество постоянно растет. Разобраться в многообразии предложений непросто. И хотя четкой классификации нет, коттеджные поселки можно условно разделить на следующие категории: эконом-класс, стандарт (комфорт), бизнес-класс, премиум (элит, люкс).

Прежде чем договариваться о просмотре участка, следует провести предварительную оценку поселка дистанционно (об этом чуть дальше). Тем самым вы сэкономите время и силы, которые потратили бы на варианты, которые заведомо вам не подходят.

По каким признакам можно понять, на какой уровень вы нацелились? Первый фильтр – конечно, цена. Она сразу очерчивает круг поисков. Установите верхнюю границу цены и рассматривайте только предложения, которые сюда вписываются.

ЛАЙФХАК: Как узнать, насколько цена участка соответствует рынку? Смотрите в открытых источниках аналитику, похожие предложения в данном районе и сравнивайте. На основе этого делайте вывод: стоит ли брать.

Но цена на землю в том или ином поселке берётся не с потолка. От чего она зависит? Главные составляющие: место (локация), коммуникации, качество дорог, инфраструктура, управление поселком. Чем выше класс поселка, тем лучше будет его расположение и степень благоустройства.

Как правило, чем ближе к городу, тем выше будет стоимость земли. Скажем, это применимо для более 95% предложений на рынке Московской области. Правда есть и исключения: в некоторых поселках, удаленных друг от друга буквально на несколько километров, цена участков может отличаться до 30%.

ВАЖНО! СНТ может находиться в черте населенного пункта или за его пределами (земли сельскохозяйственного назначения). Цена участков в СНТ вне населенного пункта гораздо ниже, т. к. юридически построенный там дом будет считаться нежилым (для сезонного использования, дачным) и в нем нельзя прописаться. Для изменения статуса и признания дома жилым вам придется доказать, что он пригоден для круглогодичного проживания. В связи с чем нужно пройти экспертизу, затем провести ее результаты через местную администрацию и Росреестр.

ВАЖНО! Подбирая участок, учитывайте среднюю стоимость домовладений в данной местности. Ваш будущий дом должен вписываться в нее по бюджету. Нежелательно строить дорогой дом на дешевом участке, и наоборот, бюджетный дом – на дорогой земле. Почему? В будущем это негативно скажется на его ликвидности и цене. Скажем, если поставить дешевый дом на дорогих сотках, впоследствии придется продавать его по цене земли. Другая ситуация: можно отгрохать хоромы посреди деревни, где вокруг покосившиеся развалюхи, но кто их потом купит? Надеюсь, мысль донес.

Цены на дома в локации смотрите в ЦИАН (Авито, ДомКлик, Яндекс Недвижимость), используя поиск и фильтры. Стоимость приглянувшегося участка не должна превышать 30% от этой цены. Иначе будет перекос, про который я говорил выше.

В любом селении непременно имеется какое-либо имущество общего пользования, к которому относят: дороги, детские и спортивные площадки, парки и зоны отдыха, благоустроенные пляжи, площадки сбора мусора, электроподстанции, газопроводы, ЛЭП и т. д. Естественно, за всем требуется уход. Ключевой вопрос: кто этим должен заниматься и за чей счет?

На сегодняшний день существует две формы управления коттеджным поселком – товарищество собственников недвижимости (ТСН) и управляющая компания (УК). Третий вариант – самостийное управление, юридически не оформленное, когда собственники делают всё сами – выносим за скобки.

Но самые печальные истории случаются, когда в поселении неопределенность с собственностью инфраструктуры, безвластие или, чего хуже, идет борьба за власть между группами влияния.

ИНФО: По 217-ФЗ садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества являются видами товарищества собственников недвижимости. Иначе говоря, если вы покупаете землю в СНТ, управлять инфраструктурой и собирать взносы будет ТСН в виде садоводческого товарищества.

ВНИМАНИЕ! Пожалуй, один из важнейших аспектов, который вам обязательно нужно прояснить до покупки участка – насколько благополучно обстоят дела с управлением в данном поселке / СНТ.

Должен отметить, что до недавнего времени в этой сфере ИЖС наблюдалось реально много злоупотреблений. Одно время суды буквально штормило от поселковых разбирательств. С целью ликвидации бардака в 2023 году были приняты поправки в Гражданский кодекс. Рекомендую ознакомиться с действующей редакцией и руководствоваться этим в своей загородной жизни (ГК РФ, ст. 123.12—123.14, 259.1—259.4).

Каждый собственник участвует в расходах на содержание общего имущества пропорционально площади земли, принадлежащей ему. Так же подсчитывают и количество голосов на общем собрании.

Для примера: в поселке образовано ТСН, и если на общем собрании решили отремонтировать дорогу, то поучаствовать финансами придется всем – соразмерно своему участку. «У меня нет машины – платить за ремонт дороги не буду», – такая отговорка не прокатит. Равно как не имеют перспектив в суде экономы, продуманно не вступившие в ТСН и отказывающиеся платить на этом основании.

ВАЖНО! Отказ от вступления в ТСН не освобождает собственников от участия в расходах на содержание общего имущества. Членство в сообществе – дело добровольное, но оплата взносов обязательна для всех. «Неприсоединившиеся» тоже платят, по заключаемому с ТСН договору.

За что платят собственники в поселке / СНТ:

1. Вступительный взнос в ТСН, целевые и членские взносы (обслуживание и ремонт общего имущества, оплата персонала).

2. Охрана территории, вывоз мусора, очистка дорог от снега.

3. Коммунальные платежи (электричество, газ и т. д.).

4. Дополнительные услуги (видеонаблюдение, связь, ремонт и т. д.).

5. Налоги земельный и на имущество1, обязательные сборы и платежи.

Для понимания: чем меньше дворов в поселке и чем он благоустроеннее (больше общего имущества и общественных зон), тем большие расходы ложатся на каждого домовладельца. И наоборот, чем больше участков в поселке, чем ниже его категория, тем меньше земель будет отведено под дороги и места общего пользования. За счет этого будут меньше платежи.

Уклонение от оплаты взносов на содержание общего имущества имеет юридические последствия. Правление ТСН может обратиться в суд и взыскать задолженность через судебных приставов.

При этом собственники тоже имеют рычаги влияния: у них есть право запрашивать полную информацию о деятельности товарищества, включая финансовые отчеты и протоколы собраний. Отказать в предоставлении документов правление не может.

Еще момент: считается, что обслуживание через УК эффективнее, но ее услуги обходятся дороже. При этом наличие УК в поселке не дает гарантии, что платишь взносы, и всё будут делать как надо. Управляющие компании тоже бывают разные. Это не город, где оплатил коммуналку и потом можешь по звонку сделать заявку или пожаловаться в мэрию.

На что обратить внимание?

1. Узнайте поселковые правила, запросите для ознакомления у продавца участка или в правлении ТСН действующие документы – устав, генплан, положения и т. п.

2. Если в поселке действует управляющая компания, запросите и внимательно изучите образец индивидуального договора между собственниками и УК.

3. Заранее узнайте размер взносов и всех регулярных платежей, какие услуги входят в перечень обязательных, а за какие надо платить дополнительно. На сей счет должен быть документ.

4. Узнайте в правлении про сервитуты и связанные с ними условия. Это когда нечто общего пользования (труба, проезд и т. д.) принадлежит лично кому-то.

5. Важно убедиться, что коммуникации доступны как в поселке, так и конкретно для вашего участка. Выясните, каков порядок и сроки подключения коммуникаций, есть ли какие-то особенности для рассматриваемого участка, когда начнутся работы и гарантированы ли они какими-то документами.

6. Имеются ли у владельца участка задолженности перед ТСН (УК).

ИНФО: Калькулятор для расчета земельного налога по кадастровому номеру участка – ссылка 3 в конце книги.

Разъяснения ФНС по земельному налогу – ссылка 4 в конце книги.