Читать книгу La vivienda habitual en la ejecución forzosa - Gemma García-Rostán Calvín - Страница 10

El estudio de la ejecución dineraria llevado a cabo hasta el momento ha estado orientado por la idea de evitar la afección de la vivienda del deudor o, cuando la tutela del crédito haga imposible tal propósito, procurar que con su realización se obtenga la mayor cantidad de dinero posible. Este epígrafe afronta el análisis de la normativa desde otra perspectiva: impedir que la propia sustanciación de la ejecución genere incrementos injustificados del importe de la deuda.

Desde esta óptica, justo es reconocer que ya desde hace algún tiempo se han tomado interesantes medidas en materia de costas. Concretamente, dispone el apartado 1 bis del art. 575, que el importe total de estas no podrá superar el 5% de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva23. Esta cantidad, es decir, la que se reclama en la demanda ejecutiva, en principio, según el apartado 1 de dicho precepto, ha de estar integrada por el principal, los intereses ordinarios y moratorios que hayan vencido, los que se devenguen durante la ejecución y las costas de la ejecución. No obstante, parece claro que, para la aplicación del apartado 1.bis –esto es el que limita el importe de las costas al 5%–, la intención del legislador, y, por tanto así se ha de interpretar la norma, era que se excluyeran las costas24. Lo contrario, llevaría al sinsentido de calcular el 5% sobre una base artificialmente aumentada hasta en un 30%25.

Por otra parte, el apartado 7.° del art. 241 excluye de las costas el importe de la tasa abonada en los procesos de ejecución –sean o no hipotecarios– derivados de préstamos o créditos hipotecarios asumidos para la adquisición de vivienda habitual, ya se dirija tal proceso contra el propio deudor o contra sus avalistas. La exclusión no alcanza, por tanto, a todas las ejecuciones en las que se afecte la vivienda habitual, sino solo a aquellas en las que el origen de la deuda se halle en un préstamo hipotecario para adquisición de vivienda. Otras situaciones similares –v.gr. garantía hipotecaria sobre vivienda habitual de progenitores para responder de un préstamo destinado al emprendimiento– no se benefician, sin embargo, de semejante exclusión26.

Interesa resaltar que la limitación que hace el apartado 1. bis del art. 575 no se refiere al importe que por estimación se determine de los intereses que se devenguen durante la ejecución y las costas de ésta, importe que podría alcanzar también en supuestos de ejecución de vivienda habitual eventualmente el 30%27, sino solo al total que en concepto de costas puede reclamar el acreedor ejecutante. Es perfectamente factible, conforme a la ley, que el acreedor prevea que los intereses han de alcanzar un 25% del principal e intereses vencidos28, lo que, sumado al 5% de costas, que es lo máximo estimable y reclamable, llegaría al 30%. Es más, en la medida en que en ejecuciones dinerarias ordinarias la afección de la vivienda del deudor al proceso normalmente no será conocida en el momento de la presentación de la demanda ejecutiva, sino con posterioridad, cuando el letrado de la administración de justicia decrete el embargo de ese concreto bien, la previsión de este apartado 1 bis, por más que se ubique en artículos referidos a la presentación de la demanda ejecutiva, se aplicará más tarde, concretamente cuando, conforme al art. 654, el tribunal deba expedir certificación del remate y del precio de la deuda por todos los conceptos, con distinción de la correspondiente a principal, a intereses remuneratorios, a intereses de demora y a costas.

Ciertamente, una restricción del importe de las costas a asumir por el deudor ejecutado, por debajo incluso de los honorarios mínimos propuestos generalmente por colegios de abogados29, parece razonable en ausencia de patrimonio adicional del deudor. Si este no cuenta con otros acreedores, el objetivo de tal restricción es procurar que la ejecución culmine sin deuda pendiente frente al ejecutante. De tener otros acreedores, el propósito es evitar que el ejecutante abuse de la condena en costas y elimine cualquier posibilidad de cobro de otros acreedores en procesos posteriores. En cambio, en situaciones en las que el deudor cuenta con otros bienes en su haber es más discutible la oportunidad de esta limitación legal. Como se ha expuesto en epígrafes precedentes, la normativa actual, sin embargo, no asegura como debiera que la vivienda habitual sea el último bien a realizar en la ejecución dineraria. La modificación del art. 592 en los términos propuestos supra epígrafe 3 contribuiría significativamente a que la afección de la vivienda fuera el último cauce para la satisfacción del crédito en la ejecución dineraria y, por ende, terminaría de refrendar lo previsto en el art. 575.1 bis.

Aunque no específicamente arbitrada para la realización de la vivienda habitual, pues es aplicable en relación con cualquier tipo de inmueble, sea o no de uso residencial, también puede beneficiarse el deudor de la rebaja de deuda de hasta el 2% del valor de adjudicación prevista en el apartado 3 del art. 669 en caso de que acepte la inspección del inmueble por parte de futuros postores durante el periodo de licitación.

El precepto recuerda en gran medida a las reducciones de pena por la actitud colaborativa del acusado en el proceso penal. Pero con la importante diferencia de que en ese proceso el Estado dispone del derecho –el ius puniendi– al que en alguna medida renuncia al reducir la pena, mientras que en el proceso civil el órgano jurisdiccional está disponiendo de un derecho ajeno, el crédito del acreedor ejecutante.

A nuestro modo de ver, esa reducción del importe de la deuda, que se aleja del principio de autonomía de la voluntad propio de las relaciones de derecho privado, debería basarse al menos en ciertas distinciones, y no arbitrarse tan genéricamente. Más concretamente, debería diferenciar en función de que el poseedor del inmueble sea persona física o jurídica –solo en el caso de las personas físicas consideramos que resulta aceptable–30, en función de que el inmueble sea o no de uso residencial y de serlo, en función de que constituya o no la vivienda habitual –pues la intromisión en la vida privada que supone la exposición pública de la vivienda justificaría una reducción algo más elevada que en otros casos–.