Читать книгу La vivienda habitual en la ejecución forzosa - Gemma García-Rostán Calvín - Страница 9

Asumido que en ocasiones pueda ser inevitable la realización forzosa de la vivienda habitual del deudor, es evidente que cuanto mayor sea la cantidad de dinero se obtenga con ello, menor será el detrimento patrimonial irrogado al ejecutado. Desde esta perspectiva, se ha de reconocer el esfuerzo del legislador para potenciar la conversión en dinero con arreglo al valor de mercado de los bienes embargados en general, no solo de la vivienda habitual del deudor. Desde su versión original, la LEC concibe la subasta como un medio residual de realización de bienes, prefiriendo otros medios, como el encargo a una entidad especializada o el convenio entre deudor y acreedor (que eventualmente podría consistir en un pacto de dación en pago, siempre que no perjudique intereses de terceros)19. No obstante, ante la previsión y posterior constatación de que, pese a tal concepción subsidiaria, el método de la subasta seguiría siendo el más utilizado, desde hace ya algunos años se está recorriendo un acertado camino hacia las subastas electrónicas que, en la medida en que favorecen un incremento exponencial de postores y el anonimato entre ellos, debiera contribuir considerablemente, esperemos que el tiempo lo vaya corroborando, a que no haya subastas sin postor y a que las pujas que los postores presenten se aproximen al valor de tasación del bien.

Como medida específica en relación con la vivienda habitual, el legislador ha establecido además un importe mínimo para la adjudicación al acreedor ejecutante que supera el previsto respecto de cualquier otro bien inmueble en caso de que no haya habido postores. Concretamente dispone el art. 671, que, tratándose de vivienda habitual, el acreedor ejecutante solo podrá adjudicarse el inmueble por un 70% o, si la cantidad que se le debe por todos los conceptos es inferior, por el 60% del valor de tasación. Aunque la literalidad del precepto determina que, siendo la cantidad total que se adeude inferior al 70%, la adjudicación del inmueble se hará por el 60%, y no por dicha cantidad –lo que significa que de ser tal cantidad superior al 60% quedará deuda pendiente de pago tras la ejecución– es imprescindible tomar en consideración las recientes y varias resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (en adelante DGSJFP, antes denominada Dirección General de los Registros y del Notariado), que, a partir de una interpretación sistemática con lo legalmente dispuesto en el apartado 4 del art. 670, y acorde con el espíritu y finalidad de las reformas legales de protección de deudores hipotecarios, consideran que siempre que el importe de lo debido supere el 60% la adjudicación debe realizarse en pago y, por tanto, con extinción íntegra de la deuda, no por el 60%, porcentaje que solamente se utilizaría si el importe de lo debido es inferior el 60%20.

La previsión legal es acertada, pero incompleta para el cumplimiento de su finalidad si es que ésta es amparar a un deudor que sacrifica su vivienda para responder de sus deudas. Porque si bien es cierto que el desarrollo de subastas sin ningún postor es un evento relativamente frecuente21, no se puede desconocer que el supuesto normal, especialmente en subastas on line, debiera ser el contrario, es decir, la existencia de postores. Nada se ha previsto, sin embargo, ante tales supuestos en relación con la vivienda habitual; se aplica el mismo régimen de adjudicación que respecto de cualquier otro bien inmueble. En consecuencia, la Ley admite adjudicaciones a postores diferentes del acreedor ejecutante incluso por debajo del 50%, aun tratándose de vivienda habitual.

Posiblemente, la razón de esta solución fragmentaria, que alcanza solo a las subastas desiertas, estribe en que, en realidad, la condición del adjudicatario ha adquirido una relevancia en nuestro sistema procesal de ejecución mayor que el derecho constitucional a una vivienda digna. En la medida en que las reformas no son fruto de la reflexión serena, sino de intenso descontento social sobre el comportamiento de las entidades financieras, las respuestas que tales reformas han proporcionado han priorizado evitar comportamientos abusivos de estas en relación con los actos que gravan la vivienda habitual, descuidando así situaciones tan dignas de protección como aquellas que se tutelan.

Según nuestro criterio, un sistema procesal razonable debe en todo caso, independientemente de quién sea el adjudicatario, exigir que la vivienda habitual se enajene por un valor más próximo al de tasación que cualquier otro inmueble22. Téngase en cuenta, además, que, tratándose de la ejecución dineraria ordinaria, la tasación es actual –a diferencia de lo que puede acontecer en la ejecución hipotecaria– y se han descontado del valor de mercado las cargas y gravámenes que, por ser anteriores, subsisten tras la realización del bien. El objetivo, en consecuencia, debiera ser la obtención en la subasta de posturas cercanas al valor de tasación. Y, en defecto de tales posturas, la posibilidad de adjudicación del acreedor ejecutante tampoco debiera situarse significativamente por debajo de dicho valor. En ausencia de postores por ese importe y de voluntad del acreedor ejecutante de adjudicarse el inmueble, antes de admitir pujas inferiores debería intentarse la enajenación de otros bienes del deudor que, en aplicación del art. 592, tal y como está hoy vigente, hubieran quedado postergados a la vivienda. Ante la inexistencia de otros bienes, y dado que el objetivo de la ejecución forzosa siempre ha de ser la satisfacción del derecho de crédito que consta en el título ejecutivo, inevitablemente procedería aceptar posturas inferiores y pagar con ello la deuda hasta donde alcance, adoptándose a continuación otras medidas de carácter social, fuera del ámbito del Derecho procesal de ejecución, cuyo campo de actuación, insistimos, no es la protección de los deudores, sino en todo caso procurar que, en la consecución del fin que le es propio, se irroguen los menos daños posibles a estos.

Además, a nuestro modo de ver, aquellos instrumentos procesales que se adopten para maximizar el valor de enajenación de la vivienda habitual son más eficientes que cualesquiera otros que se dispongan una vez realizada ésta, tales como la elevación de los porcentajes de inembargabilidad de sueldos, salarios o pensiones (art. 607 de la LEC y art. 1 Real Decreto Ley 8/2011). Fundamentalmente porque afectan por igual a cualquier deudor en la tesitura de sacrificar su vivienda –el incremento en la inembargabilidad de sueldos, salarios o pensiones, por el contrario, depende de que efectivamente tales retribuciones se perciban y de que alcancen un cierto nivel–. Y, en segundo término, porque, se acercan al ansiado equilibrio entre la satisfacción del crédito del acreedor en la mayor medida posible y la justa valoración del patrimonio responsable. Es decir, porque son, de entre las medidas de carácter procesal, las más directamente dirigidas a que el deudor pague lo que debe, pero no más, y el acreedor cobre todo lo que se le debe, pero no más.