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Besonders examensrelevant und auch für das Allgemeine Schuldrecht aufschlussreich ist die Rolle des § 883 II für die Vormerkung: Der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch auf Übereignung des Grundstücks erlischt nicht nach den Regeln der subjektiven Unmöglichkeit gemäß § 275 I, weil vormerkungswidrige Verfügungen des Vormerkungsschuldners relativ unwirksam sind. Das obligatorische Recht ist verdinglicht. Ähnlich verhält es sich im Falle des § 392 II HGB, auf den bei der Behandlung der Abtretung zurückzukommen ist[35].

Die durch § 883 II bewirkte Verdinglichung und ihre Wirkung im Hinblick auf die Unmöglichkeit sei an unserem Fall 3[36] erläutert, der nebenbei schon zum nächsten Punkt, der Trennung von Verpflichtung und Verfügung, überleitet und auf die Formvorschrift des § 311b[37] vorgreift: V hat dem K mit privatschriftlichem Vertrag ein dingliches Vorkaufsrecht an einem ihm gehörenden Grundstück bestellt, das auch ins Grundbuch eingetragen wurde. Dessen ungeachtet verkauft und übereignet er das Grundstück an D, der als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird. K übt gegenüber V das Vorkaufsrecht aus und verlangt von ihm Übereignung an sich. V wendet ein, er sei dazu außerstande. Welche Rechte hat K gegen V, wenn für D die Rückübertragung des Grundstücks unter keinen Umständen in Frage kommt?

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K könnte gegen V einen Anspruch auf Übereignung des Grundstücks aus §§ 433 I, 464 II, 1098 I 1 haben. Ein entsprechender Kaufvertrag, der die Pflicht zur Übereignung begründet, ist zwischen K und V durch die Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber dem V zustande gekommen, und zwar mit dem Inhalt, wie er zwischen V und D vereinbart war, §§ 464 II, 1098 I 1[38]. Das Vorkaufsrecht ist mit der Eintragung ins Grundbuch entstanden, § 873 I. Die Form des § 311b I ist nur im Rahmen des zugrunde liegenden Rechtsgeschäfts einzuhalten[39], also im Rahmen der Verpflichtung des V, dem K ein dingliches Vorkaufsrecht zu bestellen, sowie im Rahmen des Kaufvertrags zwischen V und D. Dass der Vertrag zwischen K und V nur privatschriftlich geschlossen wurde, schadet im Hinblick auf die sachenrechtliche Begründung des Vorkaufsrechts nach dem Trennungsprinzip nicht. Gleichzeitig ist der Vertrag über die Begründung des dinglichen Vorkaufsrechts mit der Eintragung des Vorkaufsrechts im Grundbuch entsprechend § 311b I 2 wirksam geworden[40]. Eine direkte Anwendung scheitert, weil sich der Wortlaut des § 311b I 2 („Auflassung und Eintragung“) nur auf den Verkauf eines Grundstücks, nicht aber auf die Einräumung eines Vorkaufsrechts bezieht. Der Anspruch des K auf Übereignung ist folglich entstanden. Er könnte jedoch durch Übereignung des Grundstücks an D durch Unmöglichkeit nach § 275 I erloschen sein. Darauf spielt V an, wenn er meint, dass er außerstande sei zur Übereignung an K. Nach § 275 I ist der Anspruch auf die Leistung ausgeschlossen, soweit und solange diese für den Schuldner oder für jedermann unmöglich ist. Dabei kann hier dahinstehen, ob die Leistung für jedermann unmöglich ist, etwa weil und sofern D übereignen könnte. Denn als Inhaber eines dinglichen Vorkaufsrechts kommt dem K über die Verweisung in § 1098 II die Vormerkungswirkung des § 883 II zugute. Das bedeutet, dass die Verfügung des V an D dem K gegenüber (relativ) unwirksam ist. Mithin ist die Leistung – Übereignung des Grundstücks an K trotz Weiterveräußerung – dem Schuldner V nicht unmöglich, so dass der Anspruch auf Übereignung aus Kaufvertrag gemäß §§ 433 I, 464 II, 1098 I 1 gegen V besteht. Gegen D hat K den unselbstständigen Hilfsanspruch aus § 888 I[41] i. V. m. § 1098 II auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung, dessen Existenz im Übrigen das obige Ergebnis – keine Unmöglichkeit infolge der Weiterveräußerung – bestätigt[42].

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Beachte:

Die Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts führt zu einem Schuldverhältnis zwischen den Beteiligten. Verletzt der Verpflichtete beispielsweise die aus § 469 I resultierende unverzügliche Mitteilungspflicht schuldhaft, dann schuldet er dem Berechtigten Schadensersatz aus § 280 I. Allgemein führt die Bestellung eines beschränkt dinglichen Rechts zu einem Begleitschuldverhältnis, das zwischen dem Eigentümer der Sache oder Besteller des dinglichen Rechts einerseits und dem Erwerber des Rechts andererseits begründet wird[43]. Dieses Begleitschuldverhältnis wird teils als gesetzliches[44], teils als vertragliches qualifiziert[45]; in jedem Fall kann die Verletzung einer Pflicht aus diesem Schuldverhältnis einen Anspruch aus § 280 I begründen[46].