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Das neue Mietrecht stellt die Wohnungsmiete mit den §§ 549-577a schwergewichtig ins Zentrum der rechtlichen Regelung. Das soziale Mietrecht, das den Wohnungsmieter besonders schützen soll, schließt abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters aus.

Wohnungsmiete ist Miete von Räumen zum Wohnen, also vor allem zum Kochen, Essen und Schlafen. Zur Wohnung gehören auch die nötigen Nebenräume: Flur, Bad und WC. Ob es sich um Wohnungsmiete oder um einfache Raummiete handelt, bestimmt der Vertragszweck. Es genügt nicht, dass die Räume sich zum Wohnen eignen, sie müssen vielmehr zum Wohnen des Mieters ge- und vermietet sein[27].

Für das Mietverhältnis über Wohnräume gelten in erster Linie die besonderen Vorschriften der §§ 549-577a, gemäß § 549 I aber auch die allgemeinen Vorschriften der §§ 535-548, soweit die §§ 549-577a nichts anderes bestimmen.

§ 549 II, III nennt diejenigen Mietverhältnisse, die vom Mieterschutz mehr oder weniger verschont bleiben.

Kein Wohnmietverhältnis begründet die Miete von Wohnräumen zur gewerblichen Weitervermietung (RN 190) und auch nicht der Mietvertrag der Gemeinde mit dem Hauseigentümer, um Flüchtlinge unterzubringen[28].