Читать книгу Schuldrecht nach Anspruchsgrundlagen - Kurt Schellhammer - Страница 303

Nach § 556 III 1 hat der Wohnungsvermieter die Vorauszahlungen des Mieters auf die Betriebskosten jährlich abzurechnen[78] und dabei den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Wirtschaftlich sind nur die notwendigen Maßnahmen einer ordentlichen Bewirtschaftung[79] und ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis[80]. Verletzt der Vermieter seine vertragliche Nebenpflicht zur Wirtschaftlichkeit, schuldet er dem Mieter nach §§ 280 I 1, 249 I derart Schadensersatz, dass er unnötige Kosen nicht ersetzt verlangen darf oder zurückzahlen soll[81]. Abrechnen darf der Vermieter nicht nur Betriebskosten, die er bereits bezahlt hat, sondern auch Betriebskosten, zu deren Bezahlung er sich einem Dritten verpflichtet hat[82].

Der Mieter hat Anspruch darauf, die vom Vermieter erhobenen Verbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts einsehen und darf nach § 273 eine Betriebskostennachzahlung bis zur Einsicht verweigern[83].

Da mehrere Mieter den Mietzins samt Nebenkosten nach § 421 S. 1 als Gesamtschuldner zu zahlen haben und die Gesamtschuld selbständige Verpflichtungen begründet, die sich nach § 425 unterschiedlich entwickeln können, darf der Vermieter die Betriebskosten auch allein gegenüber einem Mieter abrechnen und eine Nachzahlung auch allein von diesem Mieter fordern[84].

Die jährliche Abrechnung der Betriebskosten ist dem Wohnungsmieter nach § 556 III 2 spätestens binnen 12 Monaten ab dem Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen[85].

Die rechtzeitige und formal korrekte Abrechnung stellt sowohl die (noch) zu zahlenden als auch die überzahlten und zu erstattenden Betriebskosten fällig[86].

Sobald die Betriebskosten reif zur Abrechnung sind, darf der Vermieter keine Abschlagszahlungen mehr verlangen[87]. Der Anspruch des Mieters auf Erstattung zu viel bezahlter Betriebskosten entsteht erst mit der Abrechnung[88].

Während der Abrechnungsfrist enthält weder die vorbehaltlose Nachzahlung noch die vorbehaltlose Erstattung einer Überzahlung ein bestätigendes Schuldanerkenntnis, das eine weitere Nachforderung oder Erstattung ausschließt, denn die Abrechnung kann noch korrigiert werden[89].