Читать книгу Schuldrecht nach Anspruchsgrundlagen - Kurt Schellhammer - Страница 304

Die gesetzliche Abrechnungsfrist nach § 556 III 2 ist eine materiellrechtliche Ausschlussfrist: Verspätete Nachforderungen des Vermieters sind nach § 556 III 3 ausgeschlossen[90], es sei denn, der Vermieter habe die Verspätung nicht zu vertreten[91]. Von dieser Ausnahme abgesehen, vermeidet nur die rechtzeitige und formal korrekte Abrechnung den Rechtsverlust des Vermieters, und nur, wenn sie dem Mieter während der Abrechnungsfrist zugeht; die rechtzeitige Absendung wahrt die Frist nicht[92].

§ 556 III gilt auch für den Vermieter einer Eigentumswohnung, und es nützt ihm nichts, dass die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung des Verwalters noch nicht beschlossen haben, denn das Mietverhältnis hat seine eigenen Regeln[93].

Formal korrekt und wirksam ist die Abrechnung der Nebenkosten, wenn sie gemäß § 259 die Rechnungsposten übersichtlich zusammenstellt und den Verteilerschlüssel prüfbar mitteilt[94], mag er oder die Höhe der Kosten auch unrichtig sein, denn inhaltliche Mängel der Abrechnung schaden nicht[95]. Formale Fehler hingegen nehmen der Abrechnung die rechtliche Wirkung, sodass sie die Abrechnungsfrist nicht wahren kann[96].

Dass der Vermieter die Betriebskosten 20 Jahre lang nicht abrechnet, obwohl er sie vertraglich hätte abrechnen dürfen, schließt nach § 556 III 3 nur Nachforderungen für die Vergangenheit aus. Seine erste rechtzeitige und formal korrekte Abrechnung für eine spätere Zeit ist weder durch eine stillschweigende Vertragsänderung ausgeschlossen noch nach § 242 verwirkt[97].

Was der Wohnungsmieter auf eine verspätete Betriebskostenabrechnung bezahlt hat, ist ihm nach § 812 I 1 als rechtsgrundlose Bereicherung zu erstatten[98]. Geleistete Abschlagszahlungen kann er erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist und Beendigung des Mietverhältnisses vollständig zurückfordern, fällige Abschlagszahlungen aber sogleich nach § 273 I verweigern[99].