Читать книгу Schuldrecht nach Anspruchsgrundlagen - Kurt Schellhammer - Страница 297

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Der Mietzins ist der Preis, den der Mieter dem Vermieter für die Gebrauchsgewährung verspricht. Meist besteht er aus einer bestimmten, periodisch zahlbaren Geldsumme[36], aber das ist nicht notwendig. Als Mietzins kann auch eine einmalige Zahlung[37] oder eine ganz andere Leistung, etwa eine Hausmeistertätigkeit, vereinbart werden, denn Vermieter und Mieter können ihn bis zur Wuchergrenze des § 138 II frei aushandeln.

Frei vereinbar ist auch der Mietzins für die Mietwohnung, soweit nicht das öffentliche Wohnungsbaurecht für preisgebundenen Wohnraum[38] oder das Mietrechtsnovellierungsgesetz mit den §§ 556d-556g oder § 5 WiStrG mit § 134 einen Riegel vorschiebt[39]. Nehmen die Vertragspartner irrig an, die Mietwohnung sei preisgebunden, stört dies nach langer Mietdauer gemäß § 313 die Geschäftsgrundlage und der Mietzins ist bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete anzupassen[40].

Den Mietzins regeln die §§ 556-561 zum Schutze des Wohnungsmieters nicht selten unabdingbar. Sie gelten freilich nicht für alle Wohnmietverhältnisse, § 549 II, III nimmt ein paar besondere Mietverhältnisse von den §§ 556d-556g und den §§ 557-561 aus.

Die Höhe des Mietzinses soll wie jede schuldrechtliche Leistung bestimmbar sein[41]. Der Mietvertrag muss sie aber nicht selbst bestimmen, sondern kann die Bestimmung nach §§ 315 ff. einer Partei oder einem Dritten überlassen, muss freilich den Maßstab dafür vorgeben[42]. Vereinbaren die Parteien eine „angemessene Miete“, bestimmt letztlich das Gericht die Höhe[43].

Beispiel

Die Parteien sind Schwestern. Die Klägerin ist Eigentümerin eines Wohnhauses, die Beklagte bewohnt einen Anbau, für dessen Errichtung sie 115 000,– DM an die Klägerin gezahlt hat. Die Klägerin klagt auf Räumung und Herausgabe des Anbaus.

Die Entscheidung richtet sich nach Mietrecht, denn zwischen den Parteien besteht ein Wohnmietverhältnis. Die Höhe des Mietzinses, der mit der Vorauszahlung der Beklagten zu verrechnen ist, wurde zwar nicht ausdrücklich vereinbart, lässt sich aber durch ergänzende Vertragsauslegung oder analog §§ 612 II, 632 II als üblichen oder angemessenen Mietzins bestimmen. Soweit die Vorauszahlung noch nicht abgewohnt ist, hat die Klägerin sie der Beklagten bei deren Auszug zu erstatten (BGH NJW 2003, 1317).

Zusätzliche Kosten des Mieters über § 535 hinaus muss der Mietvertrag auch der Höhe nach eindeutig regeln[44].