Читать книгу Schuldrecht nach Anspruchsgrundlagen - Kurt Schellhammer - Страница 405

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Das Recht zur fristlosen Kündigung ist ein Gestaltungsrecht auf sofortige Beendigung des Mietverhältnisses und ersetzt das gesetzliche Rücktrittsrecht nach § 323, sobald die Mietsache dem Mieter überlassen ist[496].

Während die §§ 543, 544 für alle Mietverhältnisse gelten, beschränken sich die § 568-572 auf das Wohnmietverhältnis, und ist nach § 572 die Vereinbarung sowohl eines Rücktrittsrechts des Vermieters als auch einer auflösenden Bedingung zum Nachteil des Mieters unwirksam.

Die Kündigung ist eine empfangsbedürftige, formfreie Willenserklärung; nur das Wohnmietverhältnis muss nach § 568 I schriftlich gekündigt werden.

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Es ist üblich und vernünftig, aber nicht vorgeschrieben, die fristlose Kündigung schriftlich zu begründen. Es genügt, dass der Kündigende einen Kündigungsgrund hat und im Streitfall beweisen kann[497]. Kündigungsgründe, die schon zur Zeit der Kündigung bestanden, darf er im späteren Prozess beliebig „nachschieben“[498]. Dagegen erfordern Kündigungsgründe, die erst nach der Kündigung entstehen, eine neue Kündigung, die aber schlüssig in der Prozessbehauptung des neuen Grundes liegen kann[499].

Nur die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum muss nach § 569 IV den wichtigen Grund im Kündigungsschreiben angeben; eine unzulängliche Begründung macht die Kündigung unwirksam[500].

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Die fristlose Kündigung ist bedingungsfeindlich[501] und nur binnen angemessener Frist ab der Kenntnis vom Kündigungsgrund wirksam. Wer zulange wartet, verliert sein Kündigungsrecht[502]. Der Vermieter indes verliert sein Kündigungsrecht wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht schon dadurch, dass er die verspätete Zahlung widerspruchslos entgegennimmt, denn er könnte sogleich erneut kündigen[503]. Ebenso wenig verliert der Mieter sein Recht, wegen eines Mangels der Mietsache fristlos zu kündigen, wenn er in Kenntnis des Mangels den vollen Mietzins weiterzahlt, aber vielleicht verzichtet er stillschweigend auf sein Kündigungsrecht oder verwirkt es nach § 242[504].

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Ohne Kündigungsgrund ist die fristlose Kündigung nicht nur unwirksam, sondern eine Vertragsverletzung, die nach § 280 I 1 zum Schadensersatz verpflichtet, wenn der Kündigende sich nicht nach § 280 I 2 entlastet[505]. In eine ordentliche Kündigung lässt sie sich nach § 140 nur dann umdeuten, wenn der Kündigende das Mietverhältnis so oder so beenden will[506].

Auf der anderen Seite hat, wer wegen einer Vertragsverletzung des Vertragsgegners wirksam fristlos kündigt, zusätzlich einen Anspruch aus § 280 I 1 auf Ersatz des Kündigungsschadens (RN 280).

Wer durch arglistige Täuschung zum Vertragsschluss verführt worden ist, muss das Mietverhältnis nicht fristlos kündigen, sondern kann es nach §§ 123, 142 I durch Anfechtung auch dann noch rückwirkend vernichten, wenn die Mietsache bereits übergeben ist[507].