Читать книгу Schuldrecht nach Anspruchsgrundlagen - Kurt Schellhammer - Страница 411

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Nach § 543 II 1 Nr. 3 darf der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter mit dem Mietzins (Grundmiete plus Nebenkosten) entweder für zwei Termine hintereinander ganz oder zu einem nicht unerheblichen Teil oder über zwei Termine hinaus im Umfang von zwei Monatsmieten in Verzug ist[520].

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Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher voll befriedigt wird (§ 543 II S. 2)[521]. Die erklärte Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter unverzüglich mit einer Gegenforderung aufrechnet (§§ 543 II S. 3, 121 I 1)[522]. Der Vermieter kann sein Kündigungsrecht auch nach § 242 verwirken[523].

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Für die Wohnungsmiete verschärft § 569 III die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs: Kündigungsgrund ist nur der Verzug mit mehr als einer Monatsmiete, es sei denn, der Wohnraum sei nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet (Nr. 1). Die erklärte Kündigung des Wohnungsvermieters wird schon dann unwirksam, wenn der Mietzins- und Entschädigungsanspruch des Vermieters binnen zweier Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird oder eine öffentliche Stelle (Sozialamt) sich zur Zahlung verpflichtet (Nr. 2 S. 1)[524]. Die Befriedigung nützt jedoch nichts, und die Kündigung bleibt wirksam, wenn der Vermieter innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal gekündigt hat und lediglich an dieser Ausnahme gescheitert ist (Nr. 2 S. 2). Ist der Mieter rechtskräftig zu einer nach §§ 558-560 erhöhten Miete verurteilt worden, muss der Vermieter mit der Kündigung zwei Monate warten, es sei denn der Mieter ist schon mit der alten Miete in Verzug (Nr. 3).

Dass der Mieter finanziell auf staatliche Hilfe angewiesen ist, nimmt ihm das Risiko seiner Zahlungsunfähigkeit nicht ab[525].

Kündigungsgrund ist nach § 569 II a auch der Verzug des Mieters mit der Kautionszahlung in Höhe der doppelten Monatsmiete.

Abreden, die zum Nachteil des Wohnungsmieters von § 569 I-III oder § 543 abweichen, sind nach § 569 V ebenso unwirksam wie die Vereinbarung weiterer Kündigungsgründe für den Vermieter.