Читать книгу Бука. Большая учебная книга агента - Сергей Александрович Смирнов - Страница 12

Главная задача индикатора – показать сигнал на рынке. По индикаторам нельзя оценивать конкретный объект недвижимости. По ним можно понять, куда будет двигаться цена на рынке.

По какими индикаторам мы можем увидеть рыночную ситуацию?

Недвижимость – инструмент сбережения денежной массы. Чаще всего избыточная денежная масса или доступность «дешёвых» денег (например, низкая ипотечная ставка) являются опережающими индикаторами спроса на недвижимость.

Показатель накопления денежной массы официально публикуется всеми центральными банками стран. В частности, в России такой показатель маркируется M2.

На примере 2020–2021 годов видно, что прирост накоплений у физических лиц достиг максимума к середине 2020 года.

Население, обеспокоенное снижением ставок в банках, падением цен на нефть (в России это ассоциируется с большим кризисом), падением курса национальной валюты, побежало перекладывать деньги в недвижимость.

То есть мы можем выделить сразу целую группу индикаторов, которые указывают на возможные изменения цен на рынке недвижимости.

– Ключевая ставка Центрального банка. Она определяет размер процентной ставки по депозитам и доходность от покупки облигаций, косвенно влияет на размер ипотечной ставки. Как правило, рост ключевой ставки приводит к снижению спроса на недвижимость и, как следствие, темпов роста цен, а в некоторых случаях и к падению.

– Ставка ипотечного кредитования. Снижение ставок ипотечного кредитования ведёт к росту спроса на недвижимость и, как следствие, росту цен. Повышение ставок даёт обратный эффект.

– Цены на нефть. В такой стране, как Россия, индикатором благополучия экономики до сих пор считается цена на нефть. При резком (!) падении цен на нефть россияне опасаются проблем с экономикой и торопятся переложить денежные сбережения в недвижимость.

– Показатель M2. При росте депозитных ставок население предпочитает накапливать деньги на счетах. Поэтому в определённый период денежная масса не попадает на рынок недвижимости. Если накоплений становится много, а Центральный банк снижает ключевую ставку, часто население перекладывает деньги в недвижимость.

– Курс национальной валюты. При падении курса многие предпочитают сберегать деньги в недвижимости.

Если внимательно посмотреть на индикаторы, то можно увидеть, что большинство факторов, толкающих людей на покупку недвижимости, носят негативный характер.

____________

Страх и инстинкт самосохранения сподвигают население многих стран прибегать к покупке недвижимости в самый неблагоприятный момент.

__________

Поэтому, если мы посмотрим на индекс недвижимости – график, который показывает именно направление цен, то увидим закономерности. В годы, когда цены на нефть в России падали, девальвировалась национальная валюта и резко снижались ключевые ставки, мы видели резкий скачок цен на недвижимость.

К основным индикаторам рынка недвижимости стоит добавить ещё один интересный показатель – арендную ставку на жилую и коммерческую недвижимость.

____________

Как только арендные ставки на жилую недвижимость начинают резко расти, арендаторы «перебегают» в покупку недвижимости в ипотеку.

__________

Поэтому агент не может фокусироваться только на определённом рынке. Если агент по недвижимости не изучает, что происходит на рынке аренды, сосредоточившись только на операциях купли-продажи, то он не может провести грамотную консультацию с клиентом.

Грамотный эксперт обязан следить за основными индикаторами рынков, которые мы перечислили в этой главе.