Читать книгу Бука. Большая учебная книга агента - Сергей Александрович Смирнов - Страница 8

Почему агент в сфере недвижимости обязан вникать и знать базовые законы государства (страны), в котором работает?

____________

Государство — это и есть недвижимость.

__________

Если мы рассмотрим этимологию слова «государство», то поймём, что произошло оно от слова «государь», то есть правитель.

По сути своей государство – это политическая форма управления территорией.

Территория государства – это земельный участок, граница которого определяется нормами международного права (правда, многие уже знают, как эти права «получаются» и замечательно нарушаются). То есть по факту территория государства ничем не отличается от любого другого земельного участка.

Если у кого-то возникает интерес к этому земельному наделу, он при должном усилии может получить его в распоряжение: в мировой истории известно немало таких примеров. И вообще, вся история человечества – сплошная война за земельные ресурсы и контроль территорий.

Как получить эту землю в своё владение? Обычно территорией овладевали путём разведывательного (географические открытия), силового (вооружённый путь) или политического захвата (идеологический путь). В настоящий момент третий путь захвата территорий самый распространённый. Забегая вперёд, отметим, что смена политического строя или попытка его свержения всегда приводила к падению цен на недвижимость в любой стране.

Теперь давайте дадим определение понятию «государство»:

____________

Территория + Правительство = Государство

__________

Задача правящей группы лиц – максимально быстро придать своему земельному участку легитимность. Другими словами, необходимо обозначение границ государства, правовое оформление и закрепление статуса.

Агенты, которые советуют покупать недвижимость на непризнанных мировым сообществом земельных участках, ставят свою репутацию под жирный знак вопроса.

История знает огромное количество примеров, когда непризнанные территории десятки лет не могли привлечь деньги инвесторов. История Северного Кипра, проблемы Приднестровья и других спорных территорий приводят к обесцениванию инвестиций.

Любая правящая группа должна отстоять в мировом сообществе право на владение своей территорией. Только таким образом и получается государство с легитимной землёй, пригодной для привлечения инвестиций.

Получив под контроль государство, правитель первым делом должен рассмотреть полученный участок как «собственный объект права». Именно поэтому большевики одним из первых декретов после октябрьского переворота выпустили «Декрет о земле»: им важно было отобрать частную собственность у предыдущих хозяев.

Правитель устанавливает свой закон и право распоряжаться территорией, определяет права и обязанности других жителей этой территории по отношению к земельным участкам и объектам недвижимости.

В законе перечисляются возможности для жителей распоряжаться землёй и права на строительство и владение объектами недвижимости. Указы, распоряжения и законы регулируют правовые отношения при владении земельным наделом.

Земля интересна как источник питания и ресурсов, поэтому как можно скорее правитель должен дать возможность жителям обеспечить себя и его питанием, а по возможности и другими ресурсами: источниками воды, ископаемых, топлива и материала для строительства.

Правительство должно понимать, что на конкретной территории человека удерживает традиционный уклад оседлой жизни: дом (возможность строить), обработанная земля для питания и выращивания животных, добыча полезных ископаемых для переработки, возможность распоряжения природой (рубка леса, выход к воде). Если человек получает возможность по своему усмотрению изменять внешний вид земельного участка, он «привязывается» к земле. Поэтому самый важный список законов и указов всегда будет связан с вопросами «Кто и что может строить на территории государства?» и «Как можно в дальнейшем распоряжаться постройкой на этой земле?».

Простейшей формой выделения участка всегда была аренда (рента).

Рента земель и сбор налога с использования земли – элементарная форма получения правительством дохода от захваченной территории. Правительство определяет порядок и форму взимания земельной ренты. Другая форма заработка правительством – продажа части земель лицам, желающим эту землю получить в собственность, с последующим сбором налога на собственность.

Большинство людей полагает, что покупает землю и недвижимость по законам государства. Но, исходя из понимания термина «государство», недвижимость покупается по закону действующего в настоящий момент правительства территории, которое именует себя государством. Агенту по недвижимости важно следить за изменением законодательства и находиться на постоянной связи с опытными юристами.

Чем нестабильнее власть правителя, тем больше инвестиционных рисков несёт в себе покупка недвижимости по законам этого правителя. Когда меняется власть, зачастую меняются и правила игры. Поэтому, чтобы оценить риски покупки недвижимости в определённой стране, необходимо ознакомиться с историей этой страны и определить, насколько стабилен нынешний политический строй.

____________

Не давайте советы по инвестициям в недвижимость, не изучив политическую, экономическую и социальную ситуацию в стране.

__________

Агентам стоит с осторожностью давать рекомендации по покупке недвижимости в странах с нестабильным политическим строем, поскольку такая инвестиция несёт значимые правовые риски. Нестабильность политического строя в Белоруссии осенью 2020 года привела к падению цен на недвижимость на 20%. Такая же картина наблюдалась во время политических протестов в Гонконге.