Читать книгу Бука. Большая учебная книга агента - Сергей Александрович Смирнов - Страница 15

Начнём эту главу со старого еврейского анекдота:

  – Изя, скажи, а сколько будет дважды два?

  – А мы покупаем или продаём?

По сути, этот анекдот и раскрывает все наши заблуждения об оценке недвижимости.

Что мы подразумеваем, когда говорим о ней? Определение цены, стоимости или ценности? Для какой цели мы делаем оценку? Можем ли мы ей манипулировать? И какую роль играют в оценке описанные выше характеристики?

Для начала давайте определимся со способами оценки недвижимости. Современная методология рекомендует применять для неё в зависимости от типа и цели один, два, а иногда и все четыре способа:

– сравнительный;

– расходный;

– доходный;

– способ альтернативных инвестиций.

И вот тут при оценке начинают играть роль все те характеристики, которые мы с вами обсуждали ранее.

Сравнительный метод. Этим методом можно точнее всего определить цену объекта недвижимости в моменте для продажи (сдачи в аренду) и, возможно, для покупки, если вы хотите понять, не переплачиваете ли вы за покупаемый объект. Важную роль при использовании этого метода будут играть характеристики недвижимости для выборки схожих объектов:

– по типу;

– по расположению;

– по техническим параметрам;

– по классу.

Для определения цены сравнительным методом выборка должна быть достаточно релевантной. Нельзя для определения стоимости частного дома сравнить цены с двумя-тремя объектами.

Часто мы, как эксперты, не найдя большого количества схожих по всем характеристикам объектов в одной локации, рекомендуем взять объекты из соседних, схожих по качеству жизни.

Не будем углубляться в математические методы работы с выборкой информации, скажем лишь одно:

__________

НЕЛЬЗЯ СЧИТАТЬ СРЕДНЮЮ ЦЕНУ ВЫБОРКИ. А уж если её посчитали, эту цену надо считать ПРИБЛИЗИТЕЛЬНОЙ.

____________

При оценке сравнительным методом цена определяется в виде диапазона, так как точно её можно установить только по факту сделки. Если специалисту удаётся найти цены сделок на схожие объекты из прошлых периодов, то такую информацию тоже следует учитывать.

____________

Но важно помнить: цена сделок прошлых периодов не гарантирует повторения цен в будущем.

__________

Для получения качественной оценки сравнительным методом цены надо извлекать из достоверных источников. К сожалению, чаще всего в России прибегают к сравнительному анализу цен, указанных в рекламных объявлениях, размещённых на порталах для продажи недвижимости. И вот в чём проблема: давайте подумаем, что указывает собственник, который разместил своё объявление о продаже, – цену, стоимость или ценность? Конечно, ценность! То есть портал недвижимости – это цифры, с помощью которых собственники отражают ценность недвижимости для них самих.

Приведём несколько примеров.

Пример первый. Если собственник хочет продать недвижимость, то при оценке сравнительным способом пойдёт смотреть схожие по характеристикам объекты в рекламе порталов. Естественно, собственник знает некую себестоимость (за исключением недвижимости, полученной по программе бесплатной приватизации). Но будет ли собственник изучать ЦЕНЫ по факту реальных сделок? Или попытается посмотреть, какую ЦЕННОСТЬ вкладывают в свою недвижимость соседи?

____________

При оценке рекламных объявлений сравнительным методом мы, скорее всего, получим картину не реальной ЦЕНЫ будущей сделки, а некую ценностную картину, которую частные собственники нарисовали в рекламных объявлениях своих объектов.

__________

Пример второй. Если государственный сотрудник берёт сравнительный метод для оценки и расчёта налогов, то из каких источников он возьмёт информацию? Справедливо ли начислять налоги при расчёте цены сравнительным методом, если для анализа использованы данные не реальных сделок, а ценностных заявлений собственников в рекламных объявлениях?

Так откуда взять цену сделок? Такие данные дают сегодня банки, которые знают цены сделок по залоговым квартирам. Такие данные может дать Росреестр, но по какой-то причине пока не раскрывает эту возможность для обычных граждан.

Расходный метод. Как мы уже знаем из предыдущей главы, цена, стоимость и ценность – разные понятия. Если сравнительный метод, вероятнее всего, при правильной выборке схожих по характеристикам объектов даёт вам цену для продажи и покупки в моменте, то расходный метод поможет изучить стоимость получения такого объекта в собственность. Напомним, что стоимость – это денежное выражение трудозатрат и денежные издержки на получение товара.

Возьмём для примера два земельных участка. Участок А стоит 1 миллион рублей и имеет следующие характеристики:

– 10 соток;

– подведённое электричество;

– расположен от станции Z в 10 минутах пешком;

– получены все документы, участок правильно межёван и правильно стоит на кадастровом учете.

Участок В стоит 800 тысяч рублей и имеет следующие характеристики:

– 10 соток;

– расположен от станции Z в 7 минутах пешком.

Если бы мы применяли для оценки сравнительный метод, то участок B c виду выглядел бы более привлекательно. Но при расходном методе мы вычисляем стоимость получения документов на участок В и стоимость подвода электричества. Допустим, выясняется, что электричество нам обойдётся в 180 тысяч рублей, поскольку нужно купить столбы, провода, заплатить за работу и подключение к сети. Также выясняется, что приведение всех документов в порядок требует от нас полугодовой беготни и оплаты юриста в 150 тысяч рублей. Получается, стоимость доведения участка В до состояния участка А составит:

800 000 + 180 000 + 150 000 = 1 150 000

В итоге при оценке таким способом мы обнаруживаем, что участок А по стоимости выгоднее, хотя по цене сделки, на первый взгляд, дороже.

____________

Тут мы выясняем ещё одну важную деталь: технические условия и состояние документов на недвижимость отражаются в цене, стоимости и ценности.

__________

Ценность участка А в том, что «бегать уже не надо».

Расходный метод идеален при покупке или продаже частных домов с земельным участком и недвижимости под реконструкцию или ремонт.

Сравнительным методом вы можете отобрать подходящие вам по цене дома и отсечь переоценённые. Но, чтобы понять стоимость дома, учтя ремонт, приведение коммуникаций или документации в порядок, нужно использовать расходный метод оценки. Он покажет, какой из выбранных домов в итоге может оказаться дороже по стоимости.

Доходный метод. Этот метод используется для оценки инвестиций с целью получения коммерческой прибыли. Например, перед вами стоит задача покупки двух помещений, которые вы впоследствии хотите сдать в аренду. Доходный метод оценки – это расчёт, который должен включать в себя:

– оценку будущего денежного потока (то есть вы проводите анализ арендных ставок на выбранные вами помещения и делаете прогноз по выручке на несколько лет вперед);

– оценку расходов на содержание помещения;

– оценку расходов на налоги на имущество.

Простая формула «доходы минус расходы» даст вам посчитать прибыль. Оценка срока возврата инвестиций покажет, какой из объектов недвижимости покупать выгоднее.

Часто у моих клиентов возникает вопрос: в какую недвижимость выгоднее вложиться? Для этих целей можно купить квартиру в новостройке под сдачу или коммерческую недвижимость. Так, сначала мы смотрим цены и используем для этого сравнительный метод оценки, отбирая определённые объекты по расположению и техническим параметрам. Потом с помощью расходного способа мы считаем стоимость получения объекта, готового к сдаче. Ведь квартиру в новостройке придётся отремонтировать и меблировать. А коммерческое помещение можно попробовать сдать без отделки, предложив арендатору сделать её в счёт арендных платежей. И вот, чтобы оценить выгоду и сделать окончательный выбор, применяется доходный метод оценки, который позволяет понять, какое из предложенных решений будет приносить большую годовую прибыль.

____________

Методы оценки варьируются и комбинируются в зависимости от стоящей перед нами задачи.

__________

Это главный вывод из этой главы.