Читать книгу Бука. Большая учебная книга агента - Сергей Александрович Смирнов - Страница 14

Набившее оскомину «правило трёх “Л”» («Локация, локация и ещё раз локация») так и остаётся просто красивым словосочетанием.

____________

Агенты и эксперты в недвижимости на всем постсоветском пространстве так и не поняли, что основной товар под названием «время» сильно экономится и значительно дорожает, если сосредоточиться на работе с локальным рынком.

__________

Локация не просто влияет на цену недвижимости, но и имеет определённые лимиты.

Ошибочный выбор локации для работы имеет для агента финансовые последствия.

Во-первых, конечная цена времени напрямую связана с ценой недвижимости, которая принадлежит тем клиентам, с которыми начинает работать агент.

____________

Чем дешевле недвижимость, тем дешевле своё время продаёт агент.

__________

Во-вторых, важную роль играет средний срок экспозиции недвижимости. Ваш доход зависит от конечного результата.

____________

Если в локации низкий спрос или цены в рекламе завышены, то сделки будут затягиваться и снова упадёт цена вашего времени.

__________

В-третьих, важно оценить количество операций в локации. И тут я покажу интересную закономерность: среднее количество операций в локации никак не зависит от цен на недвижимость и даже от временного ажиотажа.

Перед вами статистика продаж квартир в новостройках в Северо-Восточном округе Москвы с 2018 по 2021 годы. Как видно из статистики, несмотря на всплески спроса и ипотечный бум 2018 года, количество сделок в новостройках в округе оставалось каждый год одинаковым. Говоря профессиональным языком, достигнут предел насыщаемости спроса. Интересное наблюдение.

Большинство агентов при выборе локации останавливаются на благополучных районах повышенного спроса. Однако там проще продать недвижимость, а следовательно, собственники будут сильнее завышать желаемые цены и менее охотно соглашаться на комиссионные.

____________

Гораздо выгоднее работать в районе, где цены тоже немаленькие, но есть проблемы со спросом. В таких районах ценность эксперта будет выше.

__________

Агенту важно изучать свою локацию качественно. Это невозможно сделать с дивана или из кресла в офисе. Вам придётся изучить следующие параметры:

– качество жилого фонда;

– объём жилого фонда (вычисляется по количеству почтовых ящиков);

– количество операций с недвижимостью;

– динамика цен продажи недвижимости за последние 3–5 лет;

– динамика арендных ставок.

В сети Vysotsky Estate мы заставляем экспертов в том числе составлять паспорта домов:

– год постройки;

– материал стен;

– материал перекрытий;

– качество подъездов;

– контингент жильцов.

Отдельно на курсе Сергея Смирнова разбирается тема «Как составлять карту цен и вести бюллетень сделок в локации». Это важные инструменты для работы с клиентами.