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Nach § 566 Abs. 1 (iVm § 578 Abs. 1) tritt im Falle der Veräußerung des vermieteten Grundstücks der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, wenn die Veräußerung nach der Überlassung des Grundstücks an den Mieter erfolgt. Diese Regelung soll den Mieter – der nur ein obligatorisches, kein dingliches Besitzrecht hat –, dessen Besitzrecht also grundsätzlich nicht gegen Dritte wirkt, davor bewahren, im Falle der Veräußerung des Grundstücks sein Besitzrecht gegenüber dem Erwerber zu verlieren. Die vom Gesetzgeber dafür auf Druck der Öffentlichkeit gewählte Lösung in den §§ 566 und 578 Abs. 1 wird überwiegend dahin interpretiert, dass im Augenblick des Eigentumsübergangs in der Person des Grundstückserwerbers kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis, freilich mit dem Inhalt des alten entsteht (sog. Novationslösung).[89] Vorzugswürdig ist indessen die gleichfalls mögliche Interpretation des § 566 als gesetzlich angeordneter Übergang des Mietverhältnisses auf den Erwerber, so dass von Fall zu Fall auch Raum für eine entsprechende Anwendung der §§ 404 ff ist.[90] Die Folge der gesetzlichen Regelung ist, dass es unter den in § 566 Abs. 1 genannten Voraussetzungen (Rn 60) zu einer Zäsur in dem Mietverhältnis kommt: Bereits vor dem Eigentumsübergang begründete und fällige Ansprüche des Vermieters wie z. B. Schadensersatzansprüche wegen Zahlungsverzugs des Mieters verbleiben bei dem ursprünglichen Vermieter, während die erst nach dem Eigentumswechsel fällig werdenden Ansprüche allein dem nunmehrigen Grundstückseigentümer zustehen (sog. Fälligkeitsprinzip).[91]

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Der Eintritt des Erwerbers in den Mietvertrag hat nach § 566 Abs. 1 drei Voraussetzungen: Erste Voraussetzung ist Identität des Eigentümers, des Vermieters und des Veräußerers[92]; § 566 findet nur Anwendung, wenn der Vermieter zugleich der das Grundstück veräußernde Eigentümer ist. Diese Voraussetzung muss (zweitens) spätestens im Augenblick der Veräußerung des Grundstücks, d. h. bei Übergang des Eigentums auf den Erwerber auf Grund eines privatrechtlichen Vertrages vorliegen. Solange das Eigentum noch nicht übergegangen ist, ändert sich daher nichts an der Vermieterstellung des Grundstücksveräußerers. Dritte Voraussetzung des § 566 ist schließlich, dass dem Mieter das Grundstück im Augenblick der Veräußerung, d. h. des Eigentumsübergangs bereits übergeben war und sich der Mieter in diesem Augenblick auch noch im Besitz der Mietsache befindet[93]. In der Zeit vor Übergabe kommt ein Übergang des Mietverhältnisses auf den Erwerber nur ausnahmsweise unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 567a in Betracht. Sind die Voraussetzungen des § 566 Abs. 1 erfüllt, so tritt der Erwerber während der Dauer seines Eigentums an Stelle des bisherigen Vermieters (nur) in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein (Rn 59). Er muss folglich den Mietvertrag mit dem Inhalt hinnehmen, den er im Augenblick des Eigentumsübergangs hatte; ob er die sich daraus für ihn ergebenden Verpflichtungen kannte, ist unerheblich.

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Für unseren Fall 10 folgt aus dem Gesagten, dass der Mietvertrag nach der Veräußerung des Grundstücks ohne weiteres zwischen dem Grundstückserwerber W und der Mieterin M fortgesetzt wurde. W übernahm daher auch die Garantiehaftung des V für diejenigen Mängel, die schon bei Abschluss des Mietvertrages zwischen V und M vorhanden waren, vorausgesetzt, dass der Schaden während seines Eigentums eingetreten ist; für frühere Schäden haftet dagegen der Veräußerer V weiter. W muss somit der Mieterin M und deren Schwester S ohne Rücksicht auf Verschulden Ersatz für deren Schäden leisten (§§ 566 Abs. 1, 536a Abs. 1).