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Das Gesetz sieht in § 548 im Interesse einer zügigen Abwicklung der Beziehungen der Parteien kurze Verjährungsfristen für die Ersatzansprüche des Vermieters wegen einer Veränderung oder Verschlechterung der vermieteten Sache (§ 548 Abs. 1) sowie für die Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen vor (§ 548 Abs. 2 iVm §§ 536a Abs. 2, 539). § 548 wird allgemein weit ausgelegt. Er erfasst auf der Seite des Vermieters insbesondere auch gesetzliche Ansprüche wegen einer Beschädigung der Mietsache, z. B. aus Delikt. Den wichtigsten Anwendungsfall des § 548 Abs. 1 bilden Ersatzansprüche des Vermieters wegen vertragswidrig unterlassener Schönheitsreparaturen[125]. Keine Anwendung findet § 548 dagegen auf den Erfüllungsanspruch des Vermieters sowie auf etwaige Ersatzansprüche wegen einer vollständigen Zerstörung der Mietsache, weil dann von einer bloßen Verschlechterung iS des § 548 Abs. 1 nicht mehr die Rede sein kann[126].

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Die Verjährung beginnt auf der Seite des Vermieters mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält (§ 548 Abs. 1 S. 2), während auf der Seite des Mieters die Verjährung von dem Zeitpunkt der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses ab läuft (§ 548 Abs. 2). Der Verjährungsbeginn setzt auf der Seite des Vermieters voraus, dass er wieder die unmittelbare Herrschaft über das Mietobjekt in einer Weise erlangt, die ihm die Untersuchung der Sache auf etwaige Mängel erlaubt, während es auf die rechtliche Vertragsbeendigung insoweit nicht ankommt. In der Regel werden diese Voraussetzungen erst bei Rückgabe der Sache an den Vermieter erfüllt sein[127]. Dieser Regelung wird von der Rechtsprechung (gemäß § 200 S. 1) der Vorrang vor § 199 eingeräumt,[128] so dass insbesondere die Verjährung der Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nach § 281 nicht erst beginnt, wenn eine vom Vermieter dem Mieter gesetzte Frist fruchtlos abgelaufen ist (womit der Ersatzanspruch erst fällig wird, § 281 Abs. 1), sondern gemäß § 548 Abs. 1 S. 2 bereits dann, wenn der Vermieter die Mietsache zurückerhält[129].

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Lösungsskizze zu Fall 9

1. Ansprüche des Vermieters V bei einem Auszug des Mieters M erst nach mehreren Jahren

Anspruchsgrundlage ist § 281, da die Durchführung der vom Mieter vertraglich übernommenen Schönheitsreparaturen eine Hauptleistungspflicht darstellt. Die formularvertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wird überwiegend gebilligt. Die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen ergibt sich hier schon daraus, dass der Mieter ausgezogen ist, ohne jemals Schönheitsreparaturen durchgeführt zu haben. Der Vermieter V hat dem Mieter M jedoch bisher keine Nachfrist gesetzt (§ 281 Abs. 1), sodass sein Schadensersatzanspruch davon abhängt, ob hier ausnahmsweise eine Nachfristsetzung entbehrlich ist (§ 281 Abs. 2). Das ist nur der Fall, wenn in dem Auszug des Mieters eine ernstliche und endgültige Erfüllungsverweigerung gesehen werden kann. In unserem Fall liegt dafür nichts vor.

2. Rechtslage bei Auszug des Mieters schon kurz nach Vertragsschluss

Die Rechtsprechung billigte früher auch Quoten- oder Abgeltungsklauseln in Formularverträgen selbst bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung, sofern nur die Renovierungsfristen erst mit Übergabe der Wohnung zu laufen beginnen. Diese Rechtsprechung war indessen schon immer unhaltbar und ist jetzt wohl auch vom BGH (zu Recht) aufgegeben worden.