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Nach § 558 Abs. 1 S. 1 kann der Vermieter die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, sofern die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, d. h. bei Fälligkeit der erhöhten Miete nach § 558b Abs. 1, seit fünfzehn Monaten unverändert ist (so genannte Wartefrist). Ob der vom Vermieter geltend gemachte Anspruch berechtigt ist, beurteilt sich nach einem Vergleich zweier Größen, der im Vertrag vereinbarten sogenannten Ausgangsmiete und der ortsüblichen Vergleichsmiete (als Zielgröße) (u. Rn 66). Die Differenz bildet den Erhöhungsbetrag, vorausgesetzt, dass er nicht die sogenannte Kappungsgrenze überschreitet (u. Rn 67).

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Ausgangsmiete ist die von den Parteien tatsächlich vereinbarte Miete. Den Vergleichsmaßstab bildet die ortsübliche Vergleichsmiete. Man versteht darunter nach § 558 Abs. 2 die üblichen Entgelte, die in der fraglichen Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 wegen Steigerung der Betriebskosten abgesehen, geändert wurden. Bei der Vergleichsmiete handelt es sich mithin, nota bene, nicht um die aktuelle Marktmiete, sondern um einen Durchschnittswert, ermittelt anhand der Mieten für einen repräsentativen Querschnitt von (nur) nach Wohnwertmerkmalen vergleichbaren Wohnungen in der fraglichen Gemeinde oder in vergleichbaren Nachbargemeinden aus den letzten vier Jahren[97]. Zur Ermittlung der Vergleichsmiete greifen die Gerichte, wo immer möglich, auf Mietspiegel der Gemeinden zurück (s. §§ 558c und 558d und dazu u. Rn 70 f). Bei deren Anwendung ist jedoch zu beachten, dass Mietspiegel in aller Regel nur unterschiedlich große Spannen ausweisen, innerhalb derer sich die Vergleichsmiete am Markt bewegt. In diesen Fällen muss anhand weiterer konkreter Merkmale der betreffenden Wohnung die so genannte Einzelvergleichsmiete innerhalb der Spanne als Maßstab für das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ermittelt werden[98]. Auch diese Einzelvergleichsmiete weist in der Regel noch eine gewisse Bandbreite auf, worunter man die Schwerpunktmiete für ungefähr 60 % der vergleichbaren Wohnungen versteht[99].

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Zweite Voraussetzungen für den Anspruch des Vermieters auf Erhöhung der Miete ist die Beachtung der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 und 4, die innerhalb von drei Jahren grundsätzlich nur eine Mieterhöhung von 20% oder (in Gemeinden, die durch besonders hohe Mietpreissteigerungen gekennzeichnet sind) 15 % der Ausgangsmiete gestattet, ganz gleich, wie hoch im Übrigen die ortsübliche Vergleichsmiete auch sein mag.[100] Eine weitere Kürzung ergibt sich, wenn der Vermieter Drittmittel im Sinne des § 559a erhalten hat, die mittelbar durch eine Begrenzung der Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 5 dann auch dem Mieter zugute kommen sollen.