Читать книгу BGB-Schuldrecht Besonderer Teil - Volker Emmerich - Страница 131

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In der Praxis der Wohnraummiete ist das umständliche Vermieterpfandrecht (o. Rn 53 ff) mittlerweile weitgehend durch die Sicherheitsleistung des Mieters, meistens Kaution genannt, verdrängt worden. Eine partielle gesetzliche Regelung findet sich seit 1992 (nur) für die Wohnraummiete in dem grundsätzlich zwingenden § 551. Diese Vorschrift gilt an sich für sämtliche Sicherheitsleistungen des Mieters einschließlich etwa einer Bürgschaft Dritter; ganz im Vordergrund des Interesses und damit auch der gesetzlichen Regelung steht jedoch die verbreitete Geld- oder Barkaution, auf die sich deshalb die folgenden Ausführungen beschränken sollen. Bei der Barkaution zahlt der Mieter, in der Regel bei Vertragsschluss, eine bestimmte Summe an den Vermieter, aus der sich der Vermieter befriedigen kann, wenn der Mieter seinen Zahlungspflichten aus dem Mietvertrag nicht pünktlich nachkommt. Die rechtliche Konstruktion ist umstritten. Richtiger Meinung nach dürfte es sich dabei um ein treuhänderisch gebundenes Darlehen handeln (§§ 242 und 488).[85] Kommt der Mieter mit der Leistung der Kaution in Verzug, so hat der Vermieter außerdem nach § 569 Abs. 2a ein außerordentliches Kündigungsrecht.

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Die Barkaution darf nach § 551 Abs. 1 höchstens das Dreifache einer Monatsmiete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Der Mieter ist außerdem berechtigt, den Kautionsbetrag in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu erbringen, die erste Rate bei Beginn des Mietverhältnisses (§ 551 Abs. 2) und die beiden folgenden Raten zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen (§ 551 Abs. 2 S. 3 idF von 2013). Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, den Betrag verzinslich bei einem Kreditinstitut anzulegen, wobei die Zinsen dem Mieter zustehen und die Sicherheit erhöhen (§ 551 Abs. 3 S. 1, 3–4). Die Parteien können aber auch eine andere Anlageform, z. B. in Aktienfonds, vereinbaren (§ 551 Abs. 3 S. 2). Die Anlage muss vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen, um zu verhindern, dass sich das Pfandrecht der Banken auf den Kautionsbetrag erstreckt; außerdem kann der Mieter dann nach § 771 ZPO intervenieren, wenn Gläubiger des Vermieters in den Betrag vollstrecken. In der Insolvenz des Vermieters hat der Mieter unter denselben Voraussetzungen ein Aussonderungsrecht (§ 47 InsO)[86].

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Während des Mietverhältnisses kann sich der Vermieter (nur) wegen sofort liquider Forderungen gegen den Mieter aus dem Kautionsbetrag befriedigen und sodann Wiederauffüllung der Sicherheit verlangen[87]. Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss er dagegen binnen einer angemessenen Frist, die meistens auf drei bis sechs Monate bemessen wird, mit dem Mieter über seine noch offenen Forderungen und die Kaution abrechnen, widrigenfalls der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution fällig wird[88].

Teil II Gebrauchsüberlassungsverträge › § 7 Miete › IX. Kauf bricht nicht Miete