Читать книгу BGB-Schuldrecht Besonderer Teil - Volker Emmerich - Страница 122

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Dem Mieter obliegen verschiedene Duldungspflichten, die nur zT eine gesetzliche Regelung gefunden haben. Ungeregelt ist insbesondere bisher die Pflicht des Mieters, das Betreten der gemieteten Räume durch den Vermieter oder gar deren Besichtigung zu dulden. Maßgebend sind somit die §§ 241 und 242, so dass den Mieter eine Duldungspflicht nur bei Vorliegen eines konkreten sachlichen Grundes trifft, z. B. wenn der Sache Gefahren drohen, überhaupt, wenn der Vermieter Mängel überprüfen muss oder wenn er das Haus einem Kaufinteressenten zeigen möchte (§ 242)[46]. Dagegen hat die Duldungspflicht des Mieters gegenüber Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen 2013 in den neuen §§ 555a bis 555f eine ausführliche Regelung gefunden. Den Mieter trifft danach zunächst eine grundsätzlich unbeschränkte Duldungspflicht gegenüber Erhaltungsmaßnahmen, worunter das Gesetz Maßnahmen des Vermieters versteht, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (§ 555a). Gemeint sind damit alle Maßnahmen des Vermieters zur Verhütung oder Beseitigung von Mängeln und Schäden.[47]

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Duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahmen sind nach § 555b insbesondere bauliche Veränderungen zur Einsparung von Energie und Wasser (Nr. 1-3 des § 555b), zur Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache und zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (Nr. 4 und 5 aaO). Der Begriff der baulichen Veränderungen wird in diesem Zusammenhang weit ausgelegt; es genügt, dass ein neuer baulicher Zustand geschaffen wird, etwa durch den Einbau von Rauchwarnmeldern (eine endlose Geschichte).[48] Die Voraussetzungen des § 555b Nr. 4 und Nr. 5 sind erfüllt, wenn durch derartige Baumaßnahmen objektiv der Gebrauchs- und Substanzwert der gemieteten Räume oder des Gebäudes erhöht wird, so dass das Wohnen in den Räumen angenehmer, bequemer, sicherer, gesünder oder weniger arbeitsaufwendig als zuvor wird und sich die Räume infolgedessen leichter als vorher vermieten lassen.[49] Beispiele sind neben dem Einbau einer Heizung die Ersetzung einfacher Fenster durch isolierverglaste Fenster, der Einbau sanitärer Anlagen sowie der Anschluss an ein Kabelfernsehnetz. Die Pflicht des Mieters zur Duldung solcher Maßnahmen entfällt nur, wenn die Maßnahmen für den Mieter oder seine Familie, etwa wegen der damit verbundenen Belästigungen eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutete (§ 555d Abs. 2).

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Die Duldungspflicht des Mieters setzt die rechtzeitige und vollständige Ankündigung der geplanten Maßnahmen durch den Vermieter voraus (§ 555c). Vor solcher Mitteilung wird die Duldungspflicht des Mieters nicht fällig. Aufgrund der Mitteilung erlangt der Mieter ein besonderes Kündigungsrecht (§ 555e). Außerdem muss der Vermieter etwaige Aufwendungen infolge der Maßnahmen wie z. B. Umzugs-, Reinigungs- und Reparaturkosten ersetzen (§ 555d Abs. 6 iVm § 555a Abs. 3). Nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter seinerseits (allein) bei der Wohnraummiete die Miete im Rahmen des § 559 idF von 2013 erhöhen (s. u. Rn 73 f).