Читать книгу BGB-Schuldrecht Besonderer Teil - Volker Emmerich - Страница 123

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Unter den Schönheitsreparaturen versteht man im Wesentlichen die malermäßige Beseitigung der üblichen Dekorationsmängel infolge der unvermeidlichen Abnutzung der Räume durch den vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters[50]. Die Beseitigung sonstiger Mängel gehört ebenso wenig hierher wie die Vervollständigung der Einrichtung der vermieteten Räume, z. B. durch das Verlegen oder die Reinigung von Teppichböden,[51] das Anbringen von Kacheln oder die Installation sanitärer Anlagen. Auch die so definierten Schönheitsreparaturen obliegen an sich nach § 535 Abs. 1 S. 2 dem Vermieter. Abweichende Vereinbarungen sind jedoch selbst bei der Wohnraummiete möglich, und zwar nach überwiegender Meinung auch in Formularverträgen, uneingeschränkt freilich nur für die während der Mietzeit des Mieters anfallenden Schönheitsreparaturen[52]. Alles andere ist dagegen mittlerweile streitig, da die die Rechtsprechung – zu Recht – immer kritischer wird, so dass die ganze Materie ständig im Fluss ist und langsam – Schritt für Schritt – in einem Regulierungsdschungel zu versinken droht.[53] Die Rückkehr zum Gesetz (§§ 535 Abs. 1 S. 2, 307 Abs. 2) ist deshalb schon lange überfällig.[54]

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Ebenso wie die Reparaturpflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 S. 2 wird die an ihre Stelle tretende Pflicht des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen grundsätzlich erst fällig, wenn die Räume infolge des Abwohnens tatsächlich mangelhaft sind, d. h. wenn sie so abgewohnt sind, dass sie in diesem Zustand nicht mehr erneut vermietet werden könnten (§ 271). Dies hängt natürlich ganz von den Umständen ab. Im Mietvertrag kann nichts anderes vereinbart werden, jedenfalls nicht in Formularverträgen (§ 307). Daran scheitert insbesondere die früher beliebte Vereinbarung starrer Renovierungsfristen, etwa in der Größenordnung von drei oder 5 Jahren, je nach Art der Räume. Derartige Abreden ziehen vielmehr die Unwirksamkeit der ganzen Vereinbarung über die Schönheitsreparaturen nach sich – mit der Folge, dass die Renovierungspflicht wieder den Vermieter trifft (§ 535 Abs. 1 S. 2)[55]. Als generell unwirksam gelten heute ferner Anfangs- oder Endrenovierungsklauseln in Formularverträgen, die den Mieter zusätzlich verpflichten, die Wohnung bei Einzug oder bei Auszug vollständig zu renovieren, sowie Quoten- oder Abgeltungsklauseln, durch die der Mieter bei Auszug vor Fälligkeit der nächsten Schönheitsreparaturen zumindest anteilig an den Kosten der erst später fälligen Schönheitsreparaturen beteiligt wird, weil sie mit unhaltbaren Fiktionen und Unterstellungen arbeiten müssen[56].

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Die vom Mieter übernommene Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen stellt nach h.M. eine weitere Hauptleistungspflicht dar, die gleichberechtigt neben seiner Verpflichtung zur Zahlung der Miete steht (o. Rn 27). Die Folge ist, dass der Vermieter von ihm nur unter den Voraussetzungen des § 281 Schadensersatz verlangen kann, wenn er auszieht, ohne die geschuldeten Schönheitsreparaturen durchgeführt zu haben, sodass Voraussetzung des Schadensersatzanspruchs statt der Leistung grundsätzlich die vergebliche Setzung einer Frist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen seitens des Vermieters ist (§ 281 Abs. 1 S. 1). Die Fristsetzung ist nur unter den Voraussetzungen des § 281 Abs. 2 entbehrlich, insbesondere also im Falle der Erfüllungsverweigerung seitens des Mieters, wobei die Gerichte häufig bereits in dem bloßen Auszug des Mieters ohne Durchführung der geschuldeten Schönheitsreparaturen eine derartige Erfüllungsverweigerung sehen[57].

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Der Schaden des Vermieters wird gewöhnlich in dem ihm entgehenden Gewinn aus einer andernfalls sofort möglichen Weitervermietung der Räume bestehen. Sein Schaden entfällt jedoch – entgegen der h.M. –, wenn es ihm gelingt, die Räume anderweitig zu vermieten und dabei die nötigen Schönheitsreparaturen auf den neuen Mieter abzuwälzen. Führt der Mieter trotz Unwirksamkeit der einschlägigen Klauseln des Mietvertrages Schönheitsreparaturen durch – in Verkennung der Rechtslage –, so hat er sowohl einen Bereicherungsanspruch (§§ 684 S. 1, 812 Abs. 1 S. 1, 818) als auch in der Regel einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter (wegen der Verwendung unwirksamer Geschäftsbedingungen, § 311 Abs. 2); beide Ansprüche verjähren jedoch in den kurzen Fristen des § 548 Abs. 2.[58]