Читать книгу BGB-Schuldrecht Besonderer Teil - Volker Emmerich - Страница 117

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Nach § 540 Abs. 1 S. 1 ist der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten zu überlassen, insbesondere die Sache weiter zu vermieten, wodurch verhindert werden soll, dass sich der Vermieter gegen seinen Willen einen neuen Mieter aufdrängen lassen muss.[29] Verweigert der Vermieter jedoch die deshalb grundsätzlich erforderliche Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an einen Dritten, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt (§ 540 Abs. 1 S. 2; dazu u. Rn 22). Eine stärkere Stellung hat der Mieter lediglich bei der Wohnraummiete, bei der ihm § 553 unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnräume verleiht (Rn 23). § 540 wird entsprechend auf die Abtretung der Mieterrechte an einen Dritten angewandt. so dass diese gleichfalls nur mit Zustimmung des Vermieters möglich ist (§ 399). Keine Anwendung findet § 540 dagegen auf die rechtsgeschäftliche Übertragung des ganzen Mietverhältnisses auf Dritte. Eine gesetzliche Regelung fehlt. Unter Mitwirkung aller Beteiligten ist solche Übertragung jedoch jederzeit möglich (§ 311 Abs. 1), wofür es unterschiedliche rechtliche Gestaltungen gibt.[30]

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Das Kündigungsrecht des Mieters bei Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung entfällt, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher ist anzunehmen, wenn dem Vermieter die Überlassung des Gebrauchs seiner Sache an den Dritten nicht zuzumuten ist, insbesondere, weil die Überlassung der Räume an den Dritten zu einer Änderung des Verwendungszwecks der Sache führte, etwa, weil der in Aussicht genommene Untermieter in den gemieteten Räumen ein völlig anderes Gewerbe als der Mieter betreiben möchte[31].

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Die wichtigste Erscheinungsform der Gebrauchsüberlassung der Mietsache an einen Dritten ist die verbreitete Untermiete. § 540 Abs. 1 bedeutet somit, dass die Untervermietung der Sache grundsätzlich einer besonderen Erlaubnis des Vermieters bedarf, deren Einholung allein Sache des Mieters ist.[32] Der Mieter muss dazu die Person des Untermieters benennen und auf Wunsch des Vermieters diesem außerdem die erforderlichen Auskünfte über den Untermieter erteilen, die dem Vermieter überhaupt erst die Beurteilung des Wunsches des Mieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung ermöglichen[33]. Untermietverträge sind, da der Vermieter nicht zugleich der Eigentümer des Mietobjekts zu sein braucht, normale Mietverträge, für die keine Besonderheiten gelten. Ohne Erlaubnis des Vermieters stellt jedoch die Untervermietung durch den Mieter gemäß § 540 Abs. 1 eine Vertragsverletzung dar, gegen die der Vermieter nach den §§ 541 und 543 Abs. 2 Nr 2 vorgehen kann (u. Rn 83); anders kann es sich nur im Einzelfall bei der Wohnraummiete verhalten, sofern der Mieter nach § 553 (s. Rn 25) einen Anspruch auf Erlaubniserteilung hat, weil in solchem Fall in der nur formell unerlaubten Untervermietung, jedenfalls im Regelfall, keine erhebliche Verletzung der Vermieterrechte im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 2 gesehen werden kann[34].

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Selbst nach Erlaubniserteilung (o. Rn 24) entstehen grundsätzlich keine vertraglichen Beziehungen zwischen dem Untermieter und dem Hauptvermieter[35]. Hieran ändert auch § 546 Abs. 2 nichts, nach dem der Hauptvermieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages einen quasivertraglichen Herausgabeanspruch gegen den Untermieter erlangt, sodass dieser mit Ende des Hauptmietvertrages grundsätzlich sein Besitzrecht einbüßt (u. Rn 86). Unberührt davon bleiben freilich seine Ansprüche gegen seinen Vertragspartner, den Untervermieter (und Hauptmieter) aus dem fortbestehenden Untermietvertrag. Deshalb kann er von dem Letzteren nach § 536 Abs. 3 iVm § 536a Abs. 1 Schadensersatz verlangen, wenn ihm durch den Hauptvermieter der Besitz der Mietsache nach § 546 Abs. 2 oder nach § 985 entzogen wird und der Untervermieter dies, wie in aller Regel, zu vertreten hat (§ 276)[36].