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Den Vermieter treffen nach § 535 Abs. 1 S. 2 zwei Hauptleistungspflichten, für die sich die Bezeichnungen Überlassungs- und Erhaltungspflicht eingebürgert haben. Der Mieter hat danach gegen den Vermieter als erstes einen Anspruch auf Überlassung der Sache in mangelfreiem Zustand (§ 535 Abs. 1 S. 2; zur Erhaltungspflicht des Vermieters s. u. Rn 17). Dies bedeutet für den Regelfall, aber nicht notwendig, dass ihm die Sache zu unmittelbarem Besitz zu übergeben ist[14] und dass etwa vorhandene Mängel vorher vom Vermieter beseitigt werden müssen. Kommt der Vermieter diesen Pflichten nicht nach, so hat der Mieter den Erfüllungsanspruch; außerdem kann er nach den §§ 320 ff vorgehen. Ist der Vermieter zur Erfüllung der Überlassungspflicht nicht im Stande, etwa, weil die vermieteten Räume nicht rechtzeitig fertig geworden sind oder weil die Vormieter nicht geräumt haben, so entfällt der Erfüllungsanspruch des Mieters nach § 275. Die weiteren Rechte des Mieters hängen dann davon ab, ob es sich um einen Fall (anfänglicher oder nachträglicher) Unmöglichkeit oder um einen Fall bloßen Verzugs handelt (§§ 275, 280 ff, 283, 286, 311a). Die Abgrenzung richtet sich in erster Linie danach, ob die infolge der Verzögerung der Übergabe verlorene Zeit noch nachgeholt werden kann (dann Verzug) oder nicht. Häufig ist eine Nachholung nicht möglich, so dass darin ausnahmsweise bereits die bloße Verzögerung der Übergabe zur Teilunmöglichkeit des Vertrages führt (sogenanntes absolutes Fixgeschäft)[15]. Es wird sich in diesem Fall meistens um einen Fall anfänglichen Unvermögens handeln, so dass sich die Haftung des Vermieters in erster Linie nach § 311a Abs. 2 richtet. Nur wenn das Unvermögen des Vermieters in vorgehenden Rechten Dritter seinen Grund hat, greift stattdessen die Garantiehaftung des Vermieters für anfängliche Rechtsmängel aufgrund der §§ 536 Abs. 3 und 536a Abs. 1 ein. Ein praktisch bedeutsamer Fall ist die mehrfache Vermietung derselben Sache (so genannte Doppelmiete).