Читать книгу BGB-Schuldrecht Besonderer Teil - Volker Emmerich - Страница 115

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Wenn eine Wohnung mit Heizung vermietet wird, gehört die ordnungsgemäße Beheizung der Räume gleichfalls zu dem dem Mieter vom Vermieter geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauch. Der Vermieter muss folglich heizen, sobald die Zimmertemperatur unter 18 bis 20 Grad absinkt; so genannte Heizperioden sind dem deutschen Recht fremd. Dadurch entstehen freilich Kosten, und zwar dank der weisen Energiepolitik der Bundesregierung immer mehr Kosten, so dass die Verteilung der Betriebskosten einschließlich eben der Heizungskosten zu einem der umstrittensten Themen des heutigen Mietrechts geworden ist.

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Nach dem BGB (§ 535 Abs. 1 S. 3) muss an sich der Vermieter sämtliche auf der Mietsache ruhenden „Lasten“ tragen. Gemeint sind damit die den Vermieter als Eigentümer der Sache treffenden und mit der Sache verbundenen privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen. Die wichtigste Erscheinungsform sind eben die so genannten Betriebskosten, die also entgegen den landläufigen Vorstellungen grundsätzlich der Vermieter und nicht etwa der Mieter tragen muss (so genannte Bruttomiete). Ergänzende Regelungen finden sich für die Wohnraummiete in den §§ 556, 556a und 556c von 2013 in Verbindung mit der WärmelieferungVO ebenfalls von 2013[26] sowie insbesondere in der (problematischen) HeizkV, die für die gesamte Raummiete heute – abweichend von § 535 Abs. 1 S. 3 – (nur) für die Heizungskosten die so genannte Kaltmiete als zwingende gesetzliche Regel mit Vorrang vor den Vereinbarungen der Parteien vorschreibt.[27] Die Folge ist, dass in der Praxis immer häufiger an die Stelle der früher üblichen Bruttomiete sogenannte Nettomieten treten, gekennzeichnet durch die gesonderte Abrechnung über die Heizkosten sowie gegebenenfalls über weitere Betriebskosten iS von § 556 Abs. 1 S. 2. Am meisten verbreitet sind heute offenbar Abreden über Vorauszahlungen des Mieters auf die zu erwartenden Betriebskosten, über die dann jährlich nach den §§ 259, 556 Abs. 3 und 556a abzurechnen ist. Die auf den einzelnen Mieter entfallenden Betriebskosten werden in diesem Fall erst nach ordnungsgemäßer, verständlicher und nachprüfbarer Abrechnung fällig, die den Anforderungen des § 259 und des § 556 entsprechen muss[28].