Читать книгу BGB-Schuldrecht Besonderer Teil - Volker Emmerich - Страница 127

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Ein Sachmangel liegt nach § 536 Abs. 1 S. 1 vor, wenn die Mietsache einen Zustand aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt. Maßstab ist somit allein die zum jeweiligen vertragsgemäßen Gebrauch nötige sog. Beschaffenheit der Sache. Jede ungünstige Abweichung der Mietsache von dieser sog. Sollbeschaffenheit bildet maW einen Mangel[63]. Maßgebend sind immer die Abreden der Parteien, z. B. über den geschuldeten Standard der gemieteten Räume. Fehlt eine ausdrückliche Vereinbarung der Parteien über diesen zentralen Punkt, etwa hinsichtlich des Schallschutzes oder der Isolierung der Wände, so ist im Zweifel auf den bei Errichtung des Gebäudes üblichen Standard abzustellen[64]. Anders wird lediglich hinsichtlich des gebotenen Gesundheitsschutzes entschieden. Außerdem kann jeder Mieter immer einen Mindeststandard verlangen, der ein zeitgemäßes Wohnen überhaupt erst ermöglicht, so dass in jeder Wohnung zumindest die nach heutigen Anschauungen unabdingbaren Anschlüsse für Wasser und Strom vorhanden sein müssen, sofern nicht ausdrücklich das Gegenteil vereinbart ist.[65]

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Die wichtigste Erscheinungsform der Mängel sind Baumängel. Handelt es sich um einen Geschäftsraummietvertrag, so müssen die Räume z. B. zur Aufnahme des bezweckten Gewerbebetriebs geeignet sein[66]. Einen Baumangel stellt es außerdem dar, wenn die tatsächliche Mietfläche, berechnet im Zweifel nach der WohnflächenVO von 2003, um mindestens 10% hinter der im Mietvertrag festgelegten Fläche der vermieteten Räume zurückbleibt, vorausgesetzt, dass es sich bei der Größenangabe in dem Mietvertrag – wie in der Regel – um eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung und nicht nur um eine unverbindliche Objektbeschreibung handelt.[67] Öffentlich-rechtliche Benutzungsverbote, durch die der Mieter am vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehindert wird, bilden gleichfalls einen Sachmangel, sofern sie auf der Beschaffenheit oder der Lage der Mietsache beruhen und ihre Ursache nicht lediglich in den persönlichen Verhältnissen des Mieters haben[68]. Dasselbe gilt für Störungen des Mieters durch Immissionen wie z. B. Lärm aus der Nachbarschaft (sog Umweltfehler), wobei es richtiger Meinung nach keine Rolle spielt, ob der Vermieter überhaupt in der Lage ist, diese Störquellen zu beseitigen[69]. Die abweichende Auffassung des BGH widerspricht dem Gesetz (§ 536 Abs. 1) und schränkt ohne Rechtfertigung den Mieterschutz bedenklich sein.[70]

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Nach § 536 Abs. 2 gelten die Sätze 1 und 2 des ersten Absatzes der Vorschrift entsprechend, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt. Eine Zusicherung liegt vor, wenn der Vermieter in vertraglich bindender Weise versprochen hat, unbedingt für das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein einer bestimmten Eigenschaft der Mietsache einstehen zu wollen.[71] Dies wird nur selten bejaht.

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Rechtmängel stehen nach § 536 Abs. 3 ebenfalls Sachmängeln gleich, sofern durch das (private) Recht eines Dritten dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Sache ganz oder teilweise entzogen wird. Darunter fallen gleichermaßen dingliche wie obligatorische Rechte Dritter, durch die der Mieter (tatsächlich) in dem ihm zustehenden vertragsgemäßen Gebrauch gestört wird[72], wozu erforderlich ist, dass das Recht des Dritten überhaupt geltend gemacht wird, da es andernfalls an einer Störung des Mieters fehlt[73]. Beispiele sind insbesondere das Eigentum oder der Nießbrauch eines Dritten an der Mietsache. Aber auch die mehrfache Vermietung derselben Sache (sog. Doppelmiete) führt nach § 536 Abs. 3 zur Annahme eines Rechtsmangels, sobald der eine Mieter, der in den Besitz der Sache gelangt ist, dem anderen mit Rücksicht auf sein Besitzrecht die Herausgabe der Sache verweigert[74].