Читать книгу BGB-Schuldrecht Besonderer Teil - Volker Emmerich - Страница 110

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Für den Abschluss von Mietverträgen gelten keine Besonderheiten. Der Vertrag ist zustande gekommen, sobald sich die Parteien über den Gegenstand und die Dauer des Vertrages sowie über die Höhe der Miete geeinigt haben[6]. Wenn nichts anderes vereinbart ist, umfasst die Miete – als sogenannte Bruttomiete – auch die Betriebskosten (s. § 535 Abs. 1 S. 3). Deshalb ist eine besondere Vereinbarung erforderlich, wenn über die Betriebskosten gesondert abgerechnet werden soll (vgl §§ 556 ff, 560). Anders verhält es sich insoweit lediglich bei der Raummiete mit den Heizungskosten nach der Heizkostenverordnung, – wodurch indessen die Parteien, solange sie sich nur einig sind, nicht an der weiteren Vereinbarung einer Bruttomiete auch insoweit gehindert werden (s. Rn 21). Für die Höhe der Miete bestehen Schranken grundsätzlich allein aufgrund des Wucherverbots des § 138 BGB sowie bei der Wohnraummiete zusätzlich aufgrund der beiden speziellen Wucherverbote des § 5 WiStG und des § 291 StGB. Bei der Wohnraummiete sind außerdem in bestimmten Gebieten bei dem Abschluss neuer Mietverträge die Mietpreisbremse (§§ 556g ff und dazu schon o. Rn 7) sowie generell bei Mieterhöhungen die §§ 558 ff zu beachten (u. Rn 63 ff).

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Für Mietverträge besteht grundsätzlich kein Formzwang. Eine (wichtige) Ausnahme gilt jedoch für Grundstücksmietverträge einschließlich der Wohnraummietverträge, für die die §§ 550 und 578 Abs. 1 Schriftform (§ 126) vorschreiben, sofern sie für eine längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden[7]. Dadurch soll es dem nach § 566 in den Mietvertrag eintretenden Grundstückserwerber (s. u. Rn 59 ff) ermöglicht werden, sich zuverlässig über den Umfang der auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten zu unterrichten[8]. Für die Einhaltung der Schriftform ist nach § 126 Abs. 1 erforderlich, dass alle Vertragsparteien die Urkunde unterzeichnen. Wird für eine Partei ein Vertreter tätig, unterschreibt z. B. ein Ehegatte den Vertrag zugleich für den anderen, so muss in der Urkunde auch die Vertretung offen gelegt werden, weil andernfalls nicht klar ist, wer Vertragspartei ist (§ 164 Abs. 1 S. 2)[9]. Das ist besonders wichtig, wenn auf einer oder auf beiden Seiten des Vertrages Gesellschaften stehen.

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Das Schriftformerfordernis umfasst sämtliche Abreden der Parteien, aus denen sich nach ihrem Willen der Vertrag zusammensetzen soll, einschließlich etwaiger Nebenabreden. Dasselbe gilt für spätere Änderungen des Vertrages sowie für den Eintritt eines neuen Mieters[10]. In der Praxis werden diese strengen Anforderungen an die Einhaltung der erforderlichen Form aufgrund der §§ 550 und 126 häufig übersehen – mit fatalen Folgen für die Parteien, da ein Verstoß gegen § 550 – abweichend von § 125 – zwar nicht die Nichtigkeit des Vertrages, wohl aber den Wegfall der Abrede über die Vertragsdauer nach sich zieht, sodass der Mietvertrag fortan als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt (§ 550 S. 1) und (frühestens) zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Grundstücks an den Mieter ordentlich gekündigt werden kann (§ 550 S. 2). Der Schriftformerfordernis ist zwingendes Recht und kann daher vertraglich, insbesondere durch AGB, nicht eingeschränkt werden.[11]

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Wenn mehrere Personen gemeinsam eine Wohnung mieten, bilden die Mieter i. Zw. eine BGB-Gesellschaft, sodass sie für die Miete als Gesamtschuldner haften[12]. Der Vertrag wird dann grundsätzlich als eine Einheit angesehen, sodass der Vermieter den Mietern nur gemeinsam kündigen kann und die Mieter gleichfalls nicht jeder für sich, sondern lediglich zusammen in der Lage sind, eine Kündigung auszusprechen. Daraus ergeben sich in der Praxis erhebliche Schwierigkeiten, wenn nur einzelne Mieter, nicht alle kündigen wollen. Nach h.M. sind dann die §§ 730 ff entsprechend anwendbar, so dass der oder die auszugswilligen Mieter gegen die anderen auf Auseinandersetzung durch Kündigung des Mietvertrages klagen müssen[13]. Das ist natürlich sehr kompliziert, weshalb die Rechtsprechung hier auf Grund des § 242 nach Auswegen sucht, durch die den Beteiligten die Rechtslage vereinfacht werden kann. Im Ergebnis vergleichbar ist schließlich noch die Rechtslage bei Miete einer Wohnung durch Eheleute gemeinsam.

Teil II Gebrauchsüberlassungsverträge › § 7 Miete › V. Pflichten des Vermieters