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Die zweite für die Miete kennzeichnende Hauptleistungspflicht des Vermieters ist die sogenannte Erhaltungspflicht (§ 535 Abs. 1 S. 2). Ihr Kern besteht in der Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache während der gesamten Vertragsdauer in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Ihre wichtigsten Erscheinungsformen sind die Instandhaltungs- und die Instandsetzungspflicht des Vermieters, wozu alle Maßnahmen gehören, die erforderlich sind, um etwaigen Mängeln der Mietsache vorzubeugen und, wenn solche doch auftreten, die Mängel wieder zu beseitigen. Weitere Ausprägungen der Erhaltungspflicht des Vermieters sind die Verkehrssicherungs- und die Prüfungspflicht des Vermieters. Teil der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters ist unter anderem die Beleuchtung und Reinigung der Flure und Treppen, während die Prüfungspflicht des Vermieters spätestens akut wird, wenn sich Unregelmäßigkeiten abzeichnen oder Gefahren drohen. Teil der allgemeinen Erhaltungspflicht des Vermieters ist ferner dessen Pflicht Störungen des Mieters im vertragsgemäßen Gebrauch zu unterlassen. Außerdem trifft ihn die Pflicht, von Dritten ausgehende Störungen wie z. B. übermäßigen Lärm der Mitmieter oder der Nachbarn abzuwehren[16].

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Kommt der Vermieter diesen Verpflichtungen nicht nach, so hat der Mieter den Erfüllungsanspruch (§ 535 Abs. 1) sowie bei Leistungsstörungen die Rechte aus den §§ 280 ff und §§ 320 ff. Befindet sich der Vermieter mit der Beseitigung der Mängel in Verzug, so kann der Mieter außerdem die Mängel selbst beseitigen und Ersatz seiner Aufwendungen vom Vermieter verlangen (§ 536a Abs. 2 Nr 1). Insbesondere die Instandsetzungspflicht des Vermieters stellt außerdem eine so genannte Dauerverpflichtung dar, so dass der Anspruch des Mieters auf Beseitigung von Mängeln während des Laufs des Vertrags auch nicht verjähren kann.[17]