Читать книгу BGB-Schuldrecht Besonderer Teil - Volker Emmerich - Страница 126

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Weist die vermietete Sache einen Sach- oder Rechtsmangel auf, so ist die Folge grundsätzlich eine Minderung der Miete (§ 536 Abs. 1 und 3, Rn 45, 49). Dasselbe gilt bei Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft (§ 536 Abs. 2, Rn 47). Bei der Wohnraummiete ist dies zwingendes Recht (§ 536 Abs. 4). Unter den Voraussetzungen des § 536a Abs. 1 kann der Mieter außerdem Schadensersatz verlangen (Rn 50). Bei Verzug des Vermieters mit der Mangelbeseitigung kann er stattdessen den Mangel auch selbst beseitigen und Aufwendungsersatz fordern (§ 536a Abs. 2 Nr 1, Rn 51). Die §§ 536 ff enthalten nach h.M., soweit es um Mängel der Mietsache geht, eine der Haftung für die Verletzung von Aufklärungspflichten bei Vertragsschluss aufgrund des § 311 Nr 2 vorgehende Sonderregelung.[61] Sie gehen außerdem in ihrem Anwendungsbereich ebenso den allgemeinen Vorschriften über Leistungsstörungen vor, während diese anwendbar bleiben, soweit die §§ 536 ff keine Regelung enthalten. Wichtig ist dies insbesondere für die Fälle der Unmöglichkeit der Vermieterleistung, des Verzugs des Vermieters mit der Erfüllung seiner Hauptleistungspflichten[62] sowie bei einem Verstoß des Vermieters gegen sonstige Pflichten, dessen Rechtsfolgen sich ebenso wie sonst insbesondere aus § 280 ergeben. Wichtigstes Beispiel ist eine grundlose Kündigung des Vermieters nach § 543 oder nach § 573, die folglich durchaus Ersatzpflichten des Vermieters nach sich ziehen kann, etwa, wenn der Mieter infolge der Verkennung der Unwirksamkeit der Kündigung auszieht (§ 280 Abs. 1, Rn 78a).

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Die Gewährleistungsrechte des Mieters sind ausgeschlossen, wenn er den Mangel bei Vertragsabschluss kennt oder nur infolge grober Fahrlässigkeit verkennt (§ 536b), wenn er gegen seine Anzeigepflicht verstößt (§ 536c Abs. 2), wenn die Mängel vom Mieter zu vertreten sind (§ 326 Abs. 2) oder wenn die Parteien, soweit zulässig, etwas anderes vereinbart haben (§§ 536 Abs. 4, 536d). Für eine Minderung der Miete ist darüber hinaus kein Raum, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch lediglich unerheblich herabgesetzt ist (§ 536 Abs. 1 S. 3), sowie unter den Voraussetzungen des neuen Abs. 1a des § 536. Danach bleibt eine Minderung der Tauglichkeit für die Dauer von drei Monaten ferner außer Betracht, soweit sie die Folge einer Maßnahme ist, die einer energetischen Modernisierung im Sinne des § 555b Nr. 1 dient.