Читать книгу BGB-Schuldrecht Besonderer Teil - Volker Emmerich - Страница 130

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Das Gesetz sieht Vermieter von Grundstücken und Räumen hinsichtlich ihrer Forderungen aus dem Mietverhältnis als in besonderem Maße durch Zahlungsunwilligkeit oder -unfähigkeit des Mieters gefährdet an. Es gewährt deshalb dem Vermieter zu seinem Schutz ein gesetzliches (besitzloses) Pfandrecht an den eingebrachten Sachen (nur) des Mieters (§§ 562, 578 Abs. 1). Ausgenommen sind unpfändbare Sachen (§ 562 Abs. 1 S. 2 BGB iVm § 811 ZPO) sowie Sachen Dritter. Auch ein gutgläubiger Erwerb des Pfandrechts an den Sachen Dritter ist nicht möglich (§§ 1257, 1205 und 1207)[81].

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Das Vermieterpfandrecht beschränkt sich außerdem auf die „eingebrachten“ Sachen des Mieters (§ 562 Abs. 1). Darunter fallen lediglich Sachen des Mieters, die in einem sachlichen Zusammenhang mit seinem Mietgebrauch auf das vermietete Grundstück verbracht werden. Deshalb erfordert die Einbringung von Sachen das willentliche Hineinschaffen der Sachen durch den Mieter in den durch das Mietverhältnis vermittelten Machtbereich des Vermieters,[82] womit das Vermieterpfandrecht entsteht.[83] Gesichert sind nur fällige Entschädigungsforderungen des Vermieters sowie die Miete für das laufende und das folgende Mietjahr (§ 562 Abs. 2). Das Pfandrecht des Vermieters erlischt grundsätzlich mit der Entfernung der dem Pfandrecht unterliegenden Sachen von dem Grundstück, außer wenn die Entfernung ohne Wissen des Vermieters oder trotz seines Widerspruchs erfolgt (§ 562a S. 1). In den zuletzt genannten Fällen gewährt § 562b Abs. 1 dem Vermieter zugleich ein (problematisches) erweitertes Selbsthilferecht. Kein Widerspruchsrecht und folglich auch kein Selbsthilferecht hat der Vermieter jedoch nach § 562a S. 2, wenn die Entfernung den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht oder wenn die zurückbleibenden Sachen zu seiner Sicherung ausreichen. Beispiele für eine danach zulässige Entfernung von Sachen sind bei einem Geschäft die Veräußerung von Waren oder die Ausfahrt von Geschäftsfahrzeugen.

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Die Verwertung der belasteten Sachen für die offenen Forderungen des Vermieters richtet sich nach den Vorschriften über das Vertragspfandrecht (§§ 1257, 1228, 1233 ff). Ein Pfandverkauf durch den Vermieter setzt folglich voraus, dass er sich im Besitz der Sachen befindet (s. §§ 1233 Abs. 1, 1235). Fehlt es daran, so muss er nach § 1231 vorgehen. In der Insolvenz des Mieters gewährt ihm sein Pfandrecht ein Absonderungsrecht (§ 50 InsO)[84]. Wird die dem Pfandrecht des Vermieters unterliegende Sache des Mieters durch einen Dritten gepfändet wird, so kann der Vermieter lediglich gemäß § 805 ZPO vorzugsweise Befriedigung aus dem Erlös verlangen.