Читать книгу BGB-Schuldrecht Besonderer Teil - Volker Emmerich - Страница 139

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Wenn der Vermieter die Miete erhöhen will, bedarf er dazu, weil es sich um eine Vertragsänderung handelt, grundsätzlich der Zustimmung des Mieters (§§ 311 Abs. 1, 557 Abs. 1), sofern die Parteien nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart haben, z. B. in Gestalt einer Staffel- oder Indexmiete (§§ 557a, 557b)[96]. Von solchen Ausnahmefällen abgesehen, bleibt dem Vermieter jedoch, wenn der Mieter der gewünschten Mieterhöhung nicht zustimmt, an sich nichts anderes übrig, als den Mietvertrag unter der (zulässigen) Potestativbedingung zu kündigen, dass der Mieter in die gewünschte Mieterhöhung nicht einwilligt (sog. Änderungskündigung). Willigt der Mieter dagegen ein, so bleibt es bei dem Mietvertrag, freilich zu geänderten Konditionen.

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Diese Vorgehensweise ist bei der Geschäftsraummiete nach wie vor üblich und zulässig. Bei der Wohnraummiete ist dagegen heute durch § 573 Abs. 1 S. 2 eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ausgeschlossen (§ 134). Weil damit indessen kein Mietpreisstopp (wie nach 1936) bezweckt war, sind an die Stelle der herkömmlichen Änderungskündigung zum Zwecke der Mieterhöhung nach 1971 verschiedene verwickelte Verfahren getreten, die dem Vermieter unter bestimmten, minutiös geregelten (ständig verschärften) Voraussetzungen doch eine Mieterhöhung gestatten. Kern der Materie ist die verwickelte Regelung der §§ 558 bis 558e, die dem Vermieter in einem Abstand von 15 Monaten einen Anspruch auf Anpassung der Miete an die jeweilige ortsübliche Vergleichsmiete gewähren (s. u. Rn 66 ff). Außerdem gestatten die §§ 559 ff und 560 dem Vermieter unter weiteren Voraussetzungen eine einseitige Mieterhöhung im Falle von Modernisierungsmaßnahmen sowie eine Anpassung von Betriebskostenpauschalen, immer vorausgesetzt, dass nicht die Parteien solche Mieterhöhungen durch Vereinbarung nach § 557 Abs. 3 ausgeschlossen haben (s. u. Rn 73 ff). Zu beachten bleibt, dass einverständliche Mieterhöhungen der Parteien – innerhalb der gesetzlichen Grenzen (s. insbesondere § 138 und § 5 WiStG) – immer möglich sind (§ 557 Abs. 1).