Читать книгу Contratos mercantiles - Alberto Bercovitz Rodríguez-Cano - Страница 11

Resultan del art. 4 aps. 1 y 3 LAU/1994. Por lo que aquí interesa, el apartado 1 somete «de forma imperativa» los arrendamientos regulados en esa ley, a lo dispuesto en los Títulos I y IV de la misma (la Ley 4/2013, de 4 de junio ha suprimido la referencia al Título V). El apartado 3 completa el régimen estableciendo que, a salvo lo dispuesto en el apartado 1, «los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil». Es obvio que el contenido de este Título III, subordinado a lo que pacten las partes, no tiene carácter imperativo. Por eso, las remisiones que desde el repetido Título se hacen a otras normas del Título II, destinado a la regulación «De los arrendamientos de vivienda», aunque las de destino tengan en su sede carácter imperativo, no lo tienen, en ningún caso, respecto de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.

El Título I, bajo el epígrafe «Ámbito de la Ley», comprende los arts. 1 a 5. El Título IV lleva la rúbrica «Disposiciones comunes» y regula la fianza (art. 36) y la formalización del contrato de arrendamiento (art. 37). El Título V, en los arts. 38 a 40, contenía normas sobre los «Procesos arrendaticios». Esas normas han sido derogadas por la disp. derog. única 2.6º de la LECiv/2000. Y el Título III (arts. 29 a 35) se destina a la regulación específica «De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda».

Precisando: Los arrendamientos concertados para uso distinto de vivienda se rigen:

a) En primer lugar por las normas imperativas contenidas en los arts. 1 a 5, los arts. 36 y 37 sobre fianzas y formalización del arrendamiento, y por lo que se dispone en los arts. 249.6º (según redacción por Ley 19/2009, de 23 de noviembre) y 250.1º y concordantes de la LECiv 1/2000 (algunos de los concordantes fueron modificados por la Ley 23/2003, de 10 de julio, de Garantías en la Venta de Bienes de Consumo; si bien, con el pacto de arbitraje –ya el común (Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje), ya el llamado de consumo (art. 31 de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, en relación con la disp. adic. única de la Ley 60/2003) cuando proceda-, se puede resolver la controversia al margen de las normas de procedimiento. La opción convencional por el arbitraje aconseja observar todas las cautelas y previsiones que el caso exija.

b) Después, se estará a lo pactado dentro de los límites del art. 1255 CC.

c) Con carácter de derecho dispositivo, supletorio de primer grado, se observará lo dispuesto en los arts. 29 a 35 LAU/1994 y, con el mismo carácter, las remisiones que en ellos se hacen a algunos artículos del Título II.

d) Y, en último término, como derecho dispositivo, supletorio de segundo grado, se aplicará el CC (también conforme al art. 4º.3 CC) o la legislación foral o especial aplicable, suplida en su caso por el CC (art. 13.2. Vid., con todo, lo dispuesto en el art. 149.1.8ª CE y doctrina que interpreta su proyección sobre ese precepto del Código y en relación con la conservación o pérdida del carácter de Derecho civil común, de este cuerpo legal).

En el arrendamiento urbano para finalidad primordial distinta de la de vivienda, hay que prestar la mayor atención a la determinación de las estipulaciones convencionales. De ellas depende, no sólo la reglamentación específica que las partes pueden y quieran establecer, sino además, la posibilidad de excluir expresamente previsiones legales dispositivas supletorias (de la LAU/1994 o del CC), no deseadas por los interesados. La determinación expresa de los preceptos apartados es lo aconsejable para evitar dudas sobre el alcance y significado de la reglamentación convencional. Pero es, además, requisito de eficacia referir expresamente la exclusión a cada uno de los preceptos afectados (art. 4.4 LAU/1994) ya sea mediante su mención formalmente excluyente, ya por consecuencia del establecimiento de reglas escritas manifiestamente incompatibles con las legales dispositivas.

La Ley 4/2013, de 4 de junio, ha introducido dos nuevos apartados (el 5 y el 6) en el art. 4 LAU/1994. En el ap. 5, se contempla de modo expreso la posibilidad de sumisión a mediación o arbitraje, como mecanismos alternativos al judicial, para la resolución de conflictos, aunque esto ya resultaba de las leyes especiales sobre la materia: Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje, modificada por la Ley 11/2011, 20 mayo, y Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles. En el ap. 6, se regula la posibilidad de señalar las partes contratantes una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron (lo que se conoce en el ámbito de las comunicaciones electrónicas, como autenticidad, identidad y no repudio).