Читать книгу Contratos mercantiles - Alberto Bercovitz Rodríguez-Cano - Страница 9

Supuestos los conceptos previos, general de contrato de arrendamiento y específico de arrendamiento de cosas, el de inmuebles cuenta en nuestro Ordenamiento jurídico con la regulación del Código Civil y con tratamiento legal específico y diferenciado según la calidad rústica o urbana del inmueble objeto del contrato.

A su vez, el arrendamiento de inmuebles urbanos se somete a un régimen diversificado: a) por razón de la finalidad primordial del contrato, ya sea 1) «satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario» (art. 2 Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en adelante, LAU/1994 o nueva LAU) –«arrendamiento de vivienda»–, ya sea 2) atender a otras necesidades igualmente permanentes que exigen la ocupación de un espacio edificado (art. 3 LAU/1994) –«arrendamiento para uso distinto del de vivienda»–, y b) según la legalidad vigente al tiempo de su perfección: 1) contratos anteriores a 9 de mayo de 1985 –fecha de entrada en vigor del RDley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica («Decreto Boyer»)–, 2) posteriores a esa fecha pero anteriores a 1 de enero de 1995 –fecha de entrada en vigor de la LAU/1994 (disp. final 2ª. párr. 1º)–, 3) contratos celebrados con posterioridad a 1 de enero de 1995, sometidos al régimen de la LAU/1994 y 4) en lo que respecta a los arrendamientos de vivienda, los celebrados tras la entrada en vigor –el 6 de junio de 2013– de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas (esta Ley reformó en profundidad el régimen de los arrendamientos de vivienda, aunque solo afectó a los concertados para uso distinto del de vivienda en algunos aspectos concretos, que se destacarán en las páginas siguientes).

La determinación del régimen de los contratos anteriores a la nueva LAU, subsistentes a la entrada en vigor de ésta, se detalla mediante su complejo entramado de disposiciones transitorias, con referencia a la cronología indicada.

En estas páginas, limitadas en cantidad y en finalidad, se intenta ofrecer un examen resumido y, por fuerza, sólo atento a los grandes rasgos del arrendamiento de bienes urbanos con un destino primordial distinto del de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (arts. 3.1 y 2.1 LAU/1994).

Además, orientado el presente estudio a facilitar la configuración convencional de la relación arrendaticia, no a su disputa contenciosa, la atención se centra en el régimen sustantivo instaurado por la LAU/1994. En cuanto a los mecanismos de derecho transitorio, aquí sólo cabe sugerir un elemental apunte de los rasgos más significativos para las presentes notas, prescindiendo del abrumador casuismo de traza reglamentaria que presenta su configuración legal, y únicamente en lo que esos mecanismos tienen de dispositivos de remisión, sin entrar en el análisis de las normas de destino, ya largos años en vigor y sobradamente jurisprudenciadas. Con esas limitaciones, hay que distinguir:

1. Contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, conocidos como arrendamientos de «renta antigua».

1. Los que la Ley de Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido aprobado por D. 4104/1964, de 24 de diciembre (en adelante TRLAU/1964), califica como arrendamientos de locales de negocio en sentido propio (arts. 1; 3.2, y 3.3 TRLAU/1964), se someten a la disp. transit. 3ª A) TRLAU/1994, que mantiene esos contratos sujetos a la TRLAU/1964; pero, frente a la prórroga forzosa y el bloqueo de renta, beneficios del arrendatario que la nueva LAU estima excesivos: a) Introduce causas de extinción, ligadas al transcurso de ciertos plazos («períodos de extinción») y al ejercicio de los derechos de subrogación y traspaso que reconoce, atendidas la fase en que se encuentre el contrato, el hecho de ser persona natural o jurídica el arrendatario y, en ocasiones, la importancia económica del negocio [disp. transit. 3ª B) TRLAU/1994]. b) Establece mecanismos de actualización de la renta, según períodos de extinción del contrato y la condición de persona física o jurídica del arrendatario. La opción de éste por la no actualización, reduce el período de extinción del contrato [disp. transit. 3ª C) TRLAU/1994].

Alguna referencia especial merece, como causa expresa de extinción de los arrendamientos de locales de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985, la jubilación del arrendatario, salvo que se produzca la subrogación del cónyuge en su lugar.

El TS y numerosas sentencias de AA PP han declarado que el arrendamiento de local de negocio se extingue por causa de jubilación jurídica, aunque el arrendatario afectado y jubilado continúe desarrollando la actividad empresarial en el local, de modo que producida la jubilación por declaración administrativa, la extinción del contrato locativo se produce «ope legis», a salvo la referida subrogación del cónyuge. Entre otras puede citarse la STS de 8 de junio de 2011 (RJ 2011, 5717).

Por otra parte, conviene señalar que el 1 de enero de 2015 quedaron extinguidos la mayoría de los arrendamientos de renta antigua, por haber transcurrido el plazo previsto, a tal efecto, en la disp. trasit. 3ª TRLAU/1994. Excede al objeto de este trabajo detallar los supuestos en que, por excepción, se mantienen algunos de ellos; tales excepciones resultan de lo regulado expresamente en la citada disposición transitoria.

2. Los asimilados al arrendamiento de local de negocio (art. 5.2 TRLAU/1964), se someten a la disp. transit. 4ª número 3 (TRLAU/1994), que por remisión a la disp. transit. 3ª, apartado 4, regla 2ª, les señala un período de extinción de cinco años a partir de la entrada en vigor de la nueva LAU (párrs. 1º y 3º de la citada regla 2ª).

2. Arrendamientos de local de negocio, y los asimilados, celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995.

Se someten a la disp. transit. 1ª, ap. 2º (LAU/1994), que mantiene esos contratos sujetos al art. 9 del RDley 2/1985, y a la TRLAU/1964. No hay, pues, modificación sino mantenimiento del régimen que los interesados pudieron libremente pactar. Pero la tácita reconducción (art. 1566 CC), en su caso, atrae tales contratos al régimen de los arrendamientos para uso distinto de vivienda, que establece la nueva LAU.

El TS tiene declarado que la entrada en vigor del RDley 2/1985 no impide, en el ejercicio de la libertad contractual, consagrada en el art. 1255 CC, que las partes, si así lo estipulan, puedan someterse de manera expresa o implícita, que no tácita, al régimen de prórrogas forzosas, resultando aplicable a estos contratos el régimen de la disp. transit. Tercera LAU 1994, que pretende fijar una fecha de finalización a las mismas (vid. por todas, la STS de 17 de noviembre de 2011 [RJ 2012, 1506] y las allí citadas).