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ADVERTENCIA: En el modelo de contrato de arrendamiento para finalidad distinta de la de vivienda, libre de forma inicial, todo es convencional, incluso la mención de lo imperativo. Pero se supone a las partes interesadas en la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad. Por ello, se opta por expresar, en la parte expositiva, datos que faciliten, en su caso, la ulterior elevación a escritura pública. Las cláusulas de la parte dispositiva, pueden multiplicarse, y así deberá hacerse en beneficio de la claridad, tanto como las partes lo deseen.

En la ciudad de... a,... (día)... de... (mes)... de... (año)

REUNIDOS

ARRENDADOR

A) Regla general: Arrendador mayor de edad, con plenas capacidad de obrar y autonomía:

NOMBRE Y APELLIDOS, mayor de edad,... (estado matrimonial: si casado, nombre y apellidos del cónyuge y régimen económico matrimonial al que está sometido el local que va a ser objeto del arrendamiento para finalidad distinta de la de vivienda), vecino de... (ciudad), con domicilio en... (calle o plaza y número), que deja designado a efectos de notificaciones y avisos en relación con el presente contrato (opcionalmente, las partes pueden señalar, a tales efectos, una dirección electrónica, siempre que se garanticen los requisitos enunciados en el art. 4.6), DNI número y letra.

B) Reglas especiales: Arrendador menor, emancipado, incapacitado, quebrado, suspenso:

Ver lo que, respecto de su legitimación y capacidad, presupuestos y complementos, se indica en este comentario. Téngase en cuenta lo que se dice en el apartado 4, 4.1, A), a), sobre la entrada en vigor el uno de septiembre de 2004, de la Ley Concursal 22/2003, de 9 de julio.

ARRENDATARIO

Vale lo indicado para el arrendador, teniendo en cuenta que a esta parte le basta con la capacidad general para contratar.

Intervienen... (Concepto de intervención, según los presupuestos de legitimación y de capacidad: en su propio nombre y derecho, o en nombre y representación de... –menciones de indentidad del poderdante, Notario autorizante, fecha de la escritura de poder, y número de protocolo anual, con transcripción de los textos habilitantes para actuar en nombre del representado (si la representación es voluntaria)–; –razón que habilita legalmente (patria potestad, tutela, etc.,) con las referencias documentales pertinentes (si la representación es de las llamadas legales)–; como mandatario verbal de... (menciones de identidad del supuesto mandante) y a reserva de su ratificación, que se hará constar por nota firmada y fechada a continuación del presente documento.

Recíprocamente se reconocen, en los conceptos de su respectiva intervención, la capacidad necesaria para otorgar el presente contrato de... (atención a la calificación, porque informa de la intención que tienen las partes, respecto del objeto del contrato, de la cadencia de uso por el arrendatario y de la actividad que se propone desarrollar. Con esos datos pueden predeterminar el régimen del contrato), y

EXPONEN

I... que es titular (titularidad o cotitularidad del derecho que le permite otorgar el arrendamiento) con carácter (dependiente del régimen económico matrimonial), del local (descripción).

II. Sobre tales bases,

OTORGAN

Primera. Clase de arrendamiento. Local y accesorios. Uso y actividades a desarrollar.

D/Dª (etc.)... cede en arrendamiento, concertado para finalidad distinta de la de vivienda (para desarrollar en él las actividades profesionales o comerciales que se describen, para habitarlo con su familia los meses de verano, etc.), a D/Dª (etc.)... que acepta en esos términos, el local descrito a la base I antecedente... (con o sin las dependencias, espacios, servicios o enseres que se describen para incluir o, si así conviene, excluir expresamente –art. 2º. 2 LAU/1994–; con entrega de llaves inmediata, o aplazada a la fecha que se estipule como día del comienzo de la eficacia de la relación arrendaticia).

Segunda. Duración.-(Libertad de pacto)

La relación se concierta por término de... a partir de... (V. final de la cláusula Primera. Las partes pueden estipular lo que estimen conveniente respecto de la duración del contrato; sus prórrogas; la procedencia o no de tácita reconducción; la subrogación «mortis causa» prevista en el art. 33, o por declaración de ausencia o fallecimiento, su régimen o su exclusión; causas de extinción en términos que no impliquen dejar el cumplimiento del contrato al arbitrio de uno de los interesados –art. 1256 CC–; preavisos de desistimiento anticipado por parte del arrendatario, e indemnizaciones al arrendador; inclusión, sustitución o exclusión del régimen de indemnizaciones al arrendatario previsto en el art. 34 (vid. comentario); previsiones arbitrales; alcance de la enajenación, por cualquier título y a cualquier adquirente, de la finca arrendada, sobre el contrato de arrendamiento; obligaciones de no disponer durante cierto tiempo, indemnizaciones por incumplimiento, garantías; (vid. comentario al art. 29). Pactos sobre el derecho de adquisición preferente: condiciones de admisión o exclusión (vid. comentario al art. 31).

Tercera. Renta. Actualización.– (Libertad de pacto)

Arrendador y arrendatario, de común acuerdo fijan la renta en... (cantidad y tiempo de cálculo: anual, mensual, etc.), pagaderas en la moneda que sea de curso legal en España al tiempo del pago, por... (períodos de pago, anticipados o vencidos), mediante... (forma, fecha o plazo y domicilio de abono o ingreso).

La renta se actualizará... (cadencia, determinación de la cuantía –cantidad alzada, porcentaje– y, en su caso, referencias básicas para la actualización; límites máximos y mínimos, etc., o que no se actualizará hasta la extinción del contrato, por transcurso del plazo).

Sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 35 LAU (vid. comentario), la falta de pago de la renta actualizada, a su vencimiento, dará derecho al arrendador a ejecutar lo que se estipula (en su caso) en la cláusula Undécima.

Cuarta. Destino.-(Libertad de pacto)

El arrendatario no podrá, sin previo permiso por escrito del arrendador, desarrollar en el local arrendado actividad distinta de la que se indica en la cláusula tercera.

Quinta. Cesiones y subarriendos.-(Libertad de pacto)

Ejemplo de cláusula restrictiva: No podrá el arrendatario ceder su derecho ni subarrendar, total o parcialmente. Las hipótesis contempladas en el art. 32.3 LAU se considerarán cesión inconsentida. Lo mismo se entenderá respecto de la sociedad unipersonal, anónima o de responsabilidad limitada constituida por el arrendatario. La ocupación por el que hubiera sido único socio, en el local inicialmente arrendado a la sociedad unipersonal, después disuelta, tendrá la misma consideración.

Sexta. Régimen de obras, autorizaciones, gastos, destino de lo realizado. Compensaciones. Obtención de licencias, servicios accesorios.-(Libertad de pacto)

Se faculta al arrendatario para realizar en el plazo de... (tiempo a que se extiende la autorización, que se estime suficiente) para obrar lo necesario al uso pactado para el local, colocar anuncios y rótulos alusivos a su actividad en la proyección del local sobre la fachada, sin ruidos o luces que puedan molestar a los demás vecinos del inmueble. Transcurrido ese plazo, cualquier obra necesitará consentimiento escrito del arrendador y, en todo caso, las que afecten a la seguridad del inmueble o modifiquen su configuración. Los gastos causados por las obras, la obtención y abono de las licencias y permisos administrativos pertinentes, que condicionan, en todo caso, el ejercicio de la facultad concedida al arrendatario, corren de cargo del... (Libertad de pacto: arrendatario o arrendador, o de uno u otro, según su carácter ordinario o extraordinario)

Las obras realizadas... (destino al término del arrendamiento, reposición al estado anterior, beneficio del arrendador que prefiera conservarlas con o sin compensación para el arrendatario).

El arrendador podrá inspeccionar el local arrendado,... (horario, calendario, preaviso al arrendatario, previsión para casos de urgencia).

Sin perjuicio de lo que se dispone en la cláusula Décima la infracción de lo estipulado en los párrafos anteriores de la presente, facultará al arrendador para exigir, a costa del arrendatario, la reposición de las cosas a su estado anterior a las obras no autorizadas.

Séptima. Servicios.-(Libertad de pacto)

El mantenimiento de los servicios... (obligado u obligados por todos o según concepto o clase –ordinarios o extraordinarios; susceptibles o no de individualización–)

Octava.-Sobre los gastos de la presente formalización y los ulteriores de escritura pública e inscripción registral.-(Libertad de pacto)

Los gastos que se ocasionen por los conceptos del epígrafe serán de cuenta de... (quien se determine en el contrato; vid. comentario al art. 37 LAU).

Novena. Fianza.-(Norma imperativa)

En cumplimiento de lo dispuesto en el art. 36 LAU, el arrendatario entrega en este acto al arrendador la suma de..., equivalente a dos mensualidades de renta, para que éste proceda a la constitución de la fianza mediante su depósito en la Administración o Entidad pública correspondiente (Caben pactos con efectos entre las partes, sobre legitimación, obligación y responsabilidad al pago. Pero lo más aconsejable es lo que se propone fuera del paréntesis).

Décima. Causas de resolución.-(Libertad de pacto).

El incumplimiento de las obligaciones establecidas en el presente contrato, dará derecho a la parte que esté al corriente en el cumplimiento de las suyas a resolver la relación y (alternativa o cumulativamente) ejecutar las garantías que se establecen en la cláusula Undécima siguiente.

Undécima. Garantías adicionales.-(Libertad de pacto)

(Pueden convenirse las admitidas en derecho, incluso las consistentes en depósitos de dinero a disposición, llegado el caso, del beneficiario de la garantía. Todas están exentas del régimen del art. 36, aunque no está de más hacer mención expresa de esa circunstancia. Debe preverse causas y formas de cancelación de las garantías que se constituyan)

Duodécima. Pacto arbitral.-Las partes convienen en resolver las dudas y diferencias que suscite entre ellas la interpretación y el cumplimiento del presente contrato, mediante el arbitraje que regula la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje, conforme a las reglas siguientes.... Arrendador y arrendatario se comprometen a respetar el laudo que, en su caso, llegue a dictarse.

(Puede estipularse, así mismo, la sumisión a mediación de aquéllas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de esta forma de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles).