Читать книгу Оценка стоимости имущества - Коллектив авторов - Страница 24

В соответствии с п. 23в ФСО № 7 «Оценка недвижимости» метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

Метод прямой капитализации основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (Net Operational Income, NOI) в стоимость путем деления его на ставку капитализации (R).

Базовая формула метода прямой капитализации имеет следующий вид:

где V – стоимость объекта недвижимости; R – общая ставка капитализации; NOI – чистый операционный доход.

На практике для простоты расшифровки оценочных терминов иногда используется сокращенное название чистого операционного дохода в русском варианте (ЧОД).

Ставка капитализации – ставка, применяемая для приведения годового чистого денежного потока объекта к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения ставка капитализации отражает норму доходности инвестора и должна прямо или косвенно учитывать риски, связанные с объектом, и прогнозируемые темпы изменения стоимости объекта недвижимости.

Алгоритм метода прямой капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) чистого операционного дохода объекта недвижимости при его наиболее эффективном использовании;

2) определение ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости.