Читать книгу Оценка стоимости имущества - Коллектив авторов - Страница 27

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:

где NOI_i – чистый операционный доход i-го объекта-аналога; V_i – цена продажи i-го объекта-аналога; n – количество аналогичных объектов недвижимости.

В этом методе отдельно не выделяется расчет нормы возврата капитала и дохода на капитал, а используются рыночные данные по объектам, которые сопоставимы и по доле изменения стоимости объекта недвижимости в будущем, и по рискам. При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности – информация по чистому операционному доходу и ценам продаж относится к категории «непрозрачной» информации.

Пример 3.5

Определите ставку капитализации и стоимость объекта недвижимости с годовым чистым операционным доходом 1 725 520 руб., если имеются данные по аналогичным объектам (табл. 3.5).

Таблица 3.5

Данные по аналогичным объектам

Решение. Рассчитаем по формуле (3.23) ставку капитализации в табл. 3.6.

Таблица 3.6

Расчет ставки капитализации

Используем формулу (3.1) и рассчитаем стоимость объекта недвижимости

V= 1 725 520 : 0,182 = 9 480 879 руб.

Ответ. Ставка капитализации для оцениваемого объекта недвижимости составляет 18,2%. Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках метода прямой капитализации, составляет округленно 9 481 000 руб.