Читать книгу Оценка стоимости имущества - Коллектив авторов - Страница 32

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы планируется без учета реинвестиций. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 1 или 100% на срок, через который ожидается изменение стоимости объекта недвижимости. Норма возврата – ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

где r₁ – норма возврата капитала; n – срок, через который возникает изменение стоимости (dep или арр).

Пример 3.6

Рассчитать стоимость торгового комплекса с месячным чистым операционным доходом 500 000 руб., если прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 70% его первоначальной цены. Ставка дисконтирования составляет 11,65%. Норму возврата на капитал рассчитать методом Ринга.

Решение. Определим годовой чистый операционный доход:

NOI = 500 000 · 12 = 6 000 000 руб. в год.

Снижение стоимости объекта через 5 лет ожидается на уровне 30%, т. е. dep = 0,3 через 5 лет.

Норму возврата (r₁) определяем по формуле (3.19)

Для расчета ставки капитализации воспользуемся формулой (3.11), поскольку ожидается снижение стоимости оцениваемого объекта

R = 0,1165 + 0,3 · 0,2 = 0,1765, или 17,65%.

Ставка капитализации равна 17,65%. Используем формулу (3.1) и рассчитаем стоимость объекта недвижимости

V = 6 000 000 : 0,1765 = 33 994 334 руб.

Ответ. Рыночная стоимость торгового комплекса, рассчитанная в рамках метода капитализации по расчетным моделям, составляет округленно 33 994 000 руб.