Читать книгу Оценка стоимости имущества - Коллектив авторов - Страница 35

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, ставка капитализации должна удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина ставки капитализации определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

Общая ставка капитализации (R_о) определяется как средневзвешенное значение:

где M – доля кредита в общей сумме инвестированного капитала (коэффициент ипотечной задолженности); R_m – ипотечная постоянная (отношение ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита); (1 – M) – доля собственного капитала, инвестированного в объект; R_e – ставка капитализации для собственного капитала.

Ставка капитализации для заемного капитала определяется на основе ипотечной постоянной. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита.

где i – ставка процента по кредиту; n – срок, на который выдан кредит.

Ставка капитализации для заемного капитала определяется на основе ипотечной.

Ставка капитализации для собственного капитала рассчитывается на основе ставки дисконтирования, прогнозного изменения стоимости и нормы возврата (формулы 3.11–3.13).

Пример 3.9

Доля собственного капитала – 40%; ставка процента по кредиту – 15% с ежегодным погашением; кредит предоставлен на 20 лет; ставка капитализации для собственного капитала – 12,5%. Определите общую ставку капитализации методом связанных инвестиций.

Решение. Рассчитаем ипотечную постоянную для кредита, предоставленного на 20 лет под 15% годовых по формуле (3.23)

Rm = 0,15 / (1 – (1+ 0,15)^–20) = 0,15976;

Рассчитаем общую ставку капитализации по формуле (3.22)

R _о = 0,6 · 0,15976 + 0,4 · 0,125 = 0,1459, или 14,59%.

Ответ. Общая ставка капитализации для оцениваемого объекта недвижимости составляет 14,59%.