Читать книгу Оценка стоимости имущества - Коллектив авторов - Страница 29

Ставка капитализации отражает норму доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости объекта в будущем.

В данном методе ставка капитализации для текущего дохода будет напрямую учитывать следующие факторы:

♦ безрисковую доходность, существующую на рынке;

♦ компенсацию за риск вложения в недвижимость;

♦ компенсацию за низкую ликвидность;

♦ компенсацию за инвестиционный менеджмент;

♦ поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

В зависимости от прогноза изменения стоимости используют одну из трех формул:

по прогнозам стоимость объекта оценки снизится

по прогнозам стоимость объекта оценки увеличится

по прогнозам стоимость объекта оценки не изменится

где R – ставка капитализации; r_e – ставка дисконтирования (ставка доходности на собственный капитал); r₁ – норма возврата капитала; dep – потеря суммы первоначальных вложений через n лет (снижение стоимости объекта); арp – доля прироста стоимости объекта через n лет.

На практике для определения доли снижения стоимости недвижимости используют нормативные сроки службы зданий различных групп капитальности с учетом доли здания в оцениваемом объекте. Для определения доли увеличения стоимости используют данные по долгосрочным тенденциям на рынке недвижимости, опубликованные в открытых аналитических обзорах по рынку недвижимости.

Ставка дисконтирования является ставкой доходности на собственный капитал инвестора при его инвестировании в оцениваемый объект недвижимости с учетом рисков объекта.

Ставка дисконтирования в данном методе (r_e) чаще всего строится методом кумулятивного построения:

где r_f – безрисковая ставка дохода; p₁ – премия за риск вложения в недвижимость; p₂ – премия за низкую ликвидность недвижимости; p₃ – премия за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности – ставка доходности высоколиквидных активов, доступных инвестору и имеющих гарантию возврата, т. е. риск по которым отсутствует.

Требования к безрисковой ставке:

♦ доходность на наиболее ликвидные активы, для которых характерна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала;

♦ доступность для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений.

Безрисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным (20 лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония и т. д.). Сейчас в качестве безрисковой ставки в российской практике чаще берется доходность по облигациям федерального займа, возврат средств по которым гарантирован.

В процессе оценки необходимо учитывать, что существуют номинальные ставки (включающие в себя инфляцию) и реальные ставки (очищенные от инфляции). При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста И. Фишера

где r_н – номинальная ставка; r_р – реальная ставка; I_инф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов ставка капитализации должна быть рассчитана в номинальном выражении, а при использовании реальных потоков доходов – в реальном выражении.