Читать книгу Оценка стоимости имущества - Коллектив авторов - Страница 28

В соответствии с п. 23д ФСО № 7 «Оценка недвижимости» метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.

Метод капитализации по расчетным моделям основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД или NOI) в стоимость путем деления его на общую ставку капитализации (R).

Базовая формула метода капитализации по расчетным моделям имеет тот же вид, что и формула метода прямой капитализации

где V – стоимость объекта недвижимости; R – общая ставка капитализации; NOI – чистый операционный доход.

Алгоритм метода капитализации по расчетным моделям:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) чистого операционного дохода объекта недвижимости при его наиболее эффективном использовании;

2) определение общей ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости.

Различие состоит в способе расчета общей ставки капитализации.

Расчет чистого операционного дохода в данном методе не отличается от описанной методики расчета ЧОД в параграфе 3.2 данной главы.