Читать книгу Schuldrecht nach Anspruchsgrundlagen - Kurt Schellhammer - Страница 311

Vorformulierte Renovierungsabreden, die der Vermieter dem Mieter im Wohnmietvertrag stellt, scheitern leicht an § 307. Den gesetzlichen Maßstab für die Inhaltskontrolle liefert § 28 IV 3 der zweiten Berechnungsverordnung[118]. AGB, die sich daran nicht halten, können den Mieter nicht verpflichten[119]. Die Beweislast für den unwirksamen Inhalt der AGB trägt der Mieter[120].

Beispiele

Unwirksam sind vorformulierte Abreden:

-	die den Mieter nach einem starren Fristenplan ohne konkreten Bedarf zur Renovierung verpflichten (BGH NJW 2006, 3778; 2007, 3776; 2008, 3772: auch Gewerberaummiete; NJW 2012, 1572; 2015, 1594);
-	die den Mieter, auch mit flexiblem Fristenplan nach Bedarf, dazu verpflichten, eine bei Mietbeginn unrenovierte oder renovierungsbedüftige Wohnung zu renovieren und damit auch die Spuren des Mietgebrauchs durch einen früheren Mieter zu beseitigen (BGH NJW 2015, 1594; 2015, 1871; 2018, 3302), es sei denn der Vermieter gewährt dem Mieter einen angemessenen Ausgleich, etwa durch Mietminderung (BGH NJW 2015, 1594; NJW-Spezial 2020, 610: Zur Verteilung der Kosten im „dekorativen Stau“). Solange die unrenovierte Wohnung bewohnbar ist, bleibt es dabei (BGH NJW 2020, 3517, 3523). Einen Anspruch aus § 535 I 2 hat der Mieter erst, wenn die Wohnung sich wesentlich verschlechtert, muss dann aber für die Verbesserung einen Teil der Renovierungskosten tragen (BGH NJW 2020, 3517, 3523);
-	die dem Mieter eine bestimmte Farbe oder eine Handwerkerleistung vorschreiben (BGH NJW 2009, 3716; 2011, 514; 2012, 1280; 2012, 3031);
-	die den Mieter zum Außenanstrich der Fenster und Türen verpflichten (BGH NJW 2009, 1408; 2010, 674;
-	die den Mieter verpflichten, die Parkettversiegelung wieder herzustellen (BGH NJW 2010, 674);
-	die den Mieter verpflichten, die am Mietende noch nicht fällige Renovierung anteilig durch eine Geldzahlung zu ersetzen, denn der Mieter kann bei Vertragsabschluss die Höhe der Kosten noch nicht abschätzen, wenn sie sich nach dem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter zu bestimmenden Malerfachbetriebs richten soll (BGH NJW 2013, 2505).

Auch wenn nur ein Teil einer vorformulierten Renovierungsabrede oder eine von mehreren, rechtlich zusammengehörigen Renovierungsabreden dem § 307 nicht standhält, ist rechtlich alles unwirksam[121]. Die individuell vereinbarte Endrenovierung hingegen bleibt auch dann wirksam, wenn der vorformulierte Fristenplan nach § 307 unwirksam ist[122].

Die Vertragslücke, die durch die Unwirksamkeit einer vorformulierten Renovierungsabrede entsteht, wird gemäß § 306 II nicht durch ergänzende Vertragsauslegung, sondern durch die gesetzliche Renovierungspflicht des Vermieters nach § 535 I ausgefüllt[123]. Der Vermieter ist auch nicht berechtigt, die ortsübliche Miete zu erhöhen, wenn seine vorformulierte Renovierungsabrede unwirksam ist[124].

Der Mieter, der renoviert, obwohl die vorformulierte Abrede unwirksam ist, kann vom Vermieter nach §§ 812 I 1, 818 II Wertersatz in Höhe der üblichen Kosten für Material und Personal verlangen[125]. Ein Geschäft für den Vermieter nach §§ 539, 677, 683 führt der Mieter mit der Renovierung nicht, sondern erfüllt nur seine eigene vermeintliche Renovierungspflicht[126]. Zum Schadenersatz nach § 280 I 1 ist der Vermieter dem Mieter dann nicht verpflichtet, wenn er nicht erkennen muss, dass die handschriftliche Renovierungsabrede eine vom ihm gestellte AGB sei[127].

Schönheitsreparaturen sollen die Spuren der Abnutzung beseitigen, sie sollen nicht auch Schäden an der Mietsache ausgleichen. Unwirksam sind vorformulierte Abreden, die den Mieter zu anfallenden Kleinreparaturen[128] oder zum Ersatz von Schäden verpflichten, die er nicht zu vertreten hat[129]. Wirksam sind nur Kostentragungsabreden mit jährlichen Höchstbeträgen[130].