Читать книгу Schuldrecht nach Anspruchsgrundlagen - Kurt Schellhammer - Страница 325

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Damit der künftige Erwerber eines auf länger als ein Jahr vermieteten Wohnraums, Raums oder Grundstücks sich über den Inhalt des Mietvertrags zuverlässig unterrichten kann, ist der langfristige Mietvertrag nach §§ 550 S. 1, 578 schriftlich zu vereinbaren[197].

Der mündliche Vertrag ist aber nicht nach § 125 formnichtig, sondern nach §§ 550 S. 2, 578 auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann frühestens zum Schluss des ersten Jahres nach Überlassung der Mietsache gekündigt werden[198].

Auf länger als ein Jahr geschlossen ist vielleicht auch der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit Verlängerungsabrede, mit langer Kündigungsfrist oder Beschränkung der ordentlichen Kündigung[199] und stets der Mietvertrag auf Lebenszeit des Mieters oder Vermieters[200].

Schriftlich zu vereinbaren ist nach § 550 der ganze Mietvertrag mit allen wesentlichen Abreden über Mietgegenstand, Mietzins, Vertragspartner, Mietbeginn und Mietdauer[201] sowie jede Vertragsänderung[202], wenn eine vorzeitige Kündigung vermieden werden soll. Es genügt jedoch, dass der Inhalt eines später stillschweigend vereinbarten Mietvertrags schon im unterschriebenen Abnahmeprotokoll nach Besichtigung der Mietsache festgehalten ist[203]. Formgültig ist auch die Unterschrift eines vollmachtlosen Vertreters[204].

Man muss freilich zwischen der Verlängerung und anderen Änderungen des Mietvertrags unterscheiden. Während die formwidrige Verlängerung den schriftlichen Mietvertrag nicht berührt[205], macht die formwidrige Vertragsänderung den ganzen Mietvertrag kündbar[206]. Da das wirksam gekündigte Mietverhältnis durch Vereinbarung nicht einfach fortgesetzt werden kann, muss auch der neue langfristige Mietvertrag schriftlich vereinbart werden[207].

Formfrei sind: die einseitige Anpassung der Vorauszahlungen an die Abrechnung der Nebenkosten[208], die einseitige Erhöhung der Miete kraft vereinbarer Indexklausel[209], die Ausübung der Verlängerungsoption[210] sowie die Verlängerung der Frist zur Annahme des Vertragsangebots[211]. Formfrei bleibt der Mietvorvertrag[212].

§ 550 S. 1 ist unabdingbar[213]. Die Kündigung nach § 550 S. 2 ist nur dann rechtsmissbräuchlich, wenn der Kündigende den Vertragspartner treuwidrig von der Schriftform abgehalten, sonstwie seine Treuepflicht schwer verletzt oder die wirtschaftliche Existenz des Vertragspartners gefährdet hat[214].