Читать книгу Schuldrecht nach Anspruchsgrundlagen - Kurt Schellhammer - Страница 322

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Nach § 566 I tritt der Erwerber des vermieteten Wohnraums ab dinglichem Erwerb[171] und für die Dauer seines Eigentums an Stelle des Vermieters in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein[172]. Jedoch erwirbt er nur diejenigen Ansprüche und Verpflichtungen, die erst nach seinem Eigentumserwerb fällig werden[173], und nur Ansprüche und Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis[174], nicht auch aus anderen Vereinbarungen, die mit dem Mietverhältnis nicht untrennbar verbunden sind, mögen sie auch im Mietvertrag stehen[175]. Mehrere Erwerber bilden eine Bruchteilsgemeinschaft (RN 188) und haften dem Mieter als Gesamtschuldner[176].

Mit dem Eigentumswechsel entsteht zwar ein neues Mietverhältnis zwischen Erwerber und Mieter, aber mit den Rechten und Pflichten des bisherigen Mietverhältnisses zwischen Vermieter und Mieter, soweit sie erst nach dem Eigentumswechsel fällig werden[177].

Werden Wohnung und Garage, die einheitlich vermietet sind, getrennt an verschiedene Erwerber veräußert, entstehen nicht zwei Mietverhältnisse, sondern treten beide Erwerber in das einheitliche Mietverhältnis ein und bilden untereinander eine Bruchteilsgemeinschaft[178].

Erwerber wird man erst durch Auflassung und Eintragung, kann das Mietverhältnis aber schon vorher kraft Ermächtigung des Vermieters nach § 185 kündigen und im eigenen Namen auf Herausgabe der Wohnung oder des Grundstücks an sich klagen, ohne die Ermächtigung offen zu legen[179].

§ 566 begründet eine gesetzliche Vertragsübernahme für die Zukunft (I)[180]. Der Vermieter scheidet aus dem Mietverhältnis aus, bleibt dem Mieter jedoch wie ein selbstschuldnerischer Bürge haftbar, wenn der Erwerber den Mietvertrag nicht erfüllt (II 1)[181]. Diese Haftung erlischt, wenn der Mieter den ersten Kündigungstermin verstreichen lässt, nachdem er durch Mitteilung des Vermieters vom Eigentumswechsel erfahren hat (II 2)[182].

Nach § 566a erwirbt der neue Eigentümer auch die Mietsicherheiten[183].

§ 566b schützt ihn vor Vorausverfügungen des Vermieters und des Mieters über den Mietzins. Abtretung und Aufrechnung sind nur für den laufenden, allenfalls noch den folgenden Kalendermonat wirksam (I), es sei denn, der Erwerber weiß beim Eigentumserwerb Bescheid (II).

§ 566c hingegen schützt, nach dem Vorbild des § 407, den Mieter, der von der Veräußerung nichts weiß, denn er darf mit Wirkung gegen den Erwerber weiterhin mit dem Vermieter Rechtsgeschäfte über den Mietzins schließen und den Mietzins im Voraus an den Vermieter bezahlen[184]. Auch kann der Mieter nach § 566d gegen die Mietzinsforderung des Erwerbers mit Gegenforderungen aufrechnen, die er gegen den Vermieter hat. § 566e schließlich schützt nach dem Vorbild des § 409 das Vertrauen des Mieters darauf, dass die Übereignungsanzeige des Vermieters wahr sei.