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Die Mietkaution ist kein Teil des Mietzinses, sondern sichert den Mietzinsanspruch und die sonstigen Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis[131].

Ob, wie und in welcher Höhe eine Mietkaution zu leisten sei, bestimmt der Mietvertrag[132]. Eine Barkaution hat der Vermieter im Zweifel wie eine Spareinlage mit gesetzlicher Kündigungsfrist anzulegen[133] Der Anspruch des Vermieters auf die versprochene Kaution überlebt auch das Mietende, wenn und solange der Vermieter noch aufrechenbare Gegenansprüche aus dem Mietverhältnis hat und sein Sicherungsbedürfnis fortbesteht[134]. Während des Mietverhältnisses darf der Vermieter für streitige Forderungen die Kaution noch nicht verwerten[135]. Nach Mietende darf der Mieter die Kaution zurückfordern, wenn und soweit der Vermieter aus dem Mietverhältnis keine Ansprüche mehr hat[136], muss dem Vermieter jedoch angemessene Zeit zur Prüfung lassen, ob und mit welchen Gegenforderungen er aufrechnen wolle[137]. Der Vermieter darf nur mit Gegenansprüchen aufrechnen, die dem Mietverhältnis entstammen[138].

Die Kaution des Wohnungsmieters darf nach § 551 höchstens das Dreifache der monatlichen Nettomiete betragen; die Betriebskosten erhöhen die Nettomiete nicht, wenn sie als Pauschale oder Vorauszahlung vereinbart sind (I)[139]. Eine Barkaution darf der Mieter in 3 gleichen Monatsbeträgen leisten, die erste Zahlung am Mietbeginn (II)[140]. Der Vermieter hat die Barkaution als Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen, wenn nicht der Mietvertrag eine andere Anlage vorsieht (III, 1, 2). So oder so ist die Anlage vom Vermögen des Vermieters zu trennen[141]. Dafür bietet sich ein Ander- oder Treuhandkonto an; die Erträge stehen dem Mieter zu, erhöhen aber gleichzeitig die Sicherheit (III 3, 4). Während § 551 I allgemein von „Sicherheit“ spricht, regelt § 551 II, III nur die Barkaution in Geld, schließt andere Sicherheiten aber nicht aus[142].

Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Wohnungsmieters sind nach § 551 IV unwirksam.

§ 551 gilt nicht für eine Sicherheit, die eine Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs des Mieters verhindern soll[143] und auch nicht für die Unterwerfung des Wohnungsmieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Miete[144].