Читать книгу Schuldrecht nach Anspruchsgrundlagen - Kurt Schellhammer - Страница 319

Die Rechte und Pflichten des Mieters aus dem Mietverhältnis sind nach §§ 564, 580 vererblich[164].

Für das Wohnmietverhältnis gilt dies jedoch nur beschränkt, denn der Erbe wird hier durch andere Personen verdrängt, die nach § 563 unmittelbar kraft Gesetzes und in folgender Rangfolge anstelle des verstorbenen Mieters in das Mietverhältnis eintreten:

-	Den ersten Rang besetzt der Ehegatte oder Lebenspartner (I).
-	Die Kinder des Mieters gehen dem Ehegatten nach, haben aber den gleichen Rang mit dem Lebenspartner (II 1, 2).
-	Es folgen andere Familienangehörige und sonstige Personen (II 3, 4).

In das Wohnmietverhältnis treten aber nur diejenigen Angehörigen des Mieters ein, die mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt, die „sonstigen Personen“ gar einen auf Dauer angelegten Haushalt, geführt haben; unerheblich ist die Art der Lebenspartnerschaft oder die Nähe der Verwandtschaft.

Der Eintritt eines solchen Haushaltsmitglieds in das Mietverhältnis bedarf keiner Erklärung, sondern ist eine unmittelbare gesetzliche Rechtsfolge, eine Art Sonderrechtsnachfolge nach dem Tod. Sie ist freilich auflösend bedingt, denn das eintrittsberechtigte Haushaltsmitglied darf die Rechtsnachfolge in das Mietverhältnis nach § 563 III ablehnen. Erforderlich ist die Erklärung gegenüber dem Vermieter, das Mietverhältnis nicht fortsetzen zu wollen. Sie ist befristet und binnen eines Monats ab Kenntnis vom Tod des Mieters abzugeben. Die rechtzeitige Ablehnung beseitigt mittels gesetzlicher Fiktion den Eintritt in das Mietverhältnis.

Der Vermieter ist gegen den gesetzlichen Eintritt eines anderen Mieters machtlos. Nach § 563 IV darf er zwar binnen eines Monats ab Kenntnis vom endgültigen Eintritt mit gesetzlicher Frist kündigen, aber nur, wenn die Person des neuen Mieters einen wichtigen Grund liefert[165].

Stirbt eine von mehreren Personen, die nach § 563 gemeinsam Mieter sind, wird das Mietverhältnis nach § 563a mit den überlebenden Mietern fortgesetzt, die aber durch außerordentliche Kündigung ausscheiden können.

Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Wohnungsmieters oder der eintrittsberechtigten Personen sind nach §§ 563 V, 563a III unwirksam.

Wer nach § 563 in das Wohnmietverhältnis eintritt oder es nach § 563a fortsetzt, haftet nach § 563b I für die bis zum Tod des Mieters entstandenen Mietschulden als Gesamtschuldner mit dem Erben, der intern jedoch allein haftet. § 563b II regelt den Ausgleich für die vorausbezahlte Miete, § 563b III den Anspruch des Vermieters auf Sicherheit.

Ganz am Ende der Warteschlange steht der Erbe des Wohnungsmieters. Nach § 564 erbt er die Mieterrechte und -pflichten nur, wenn ihn kein vorrangiges Haushaltsmitglied nach §§ 563, 563a verdrängt. In diesem Fall dürfen sowohl der Erbe als auch der Vermieter das Mietverhältnis binnen eines Monats ab Kenntnis vom Tod des Mieters und vom Nichteintritt anderer Personen mit gesetzlicher Frist außerordentlich kündigen[166].

Nach § 580 haben Erbe und Vermieter das Recht zur außerordentlichen Kündigung auch in einem Mietverhältnis über eine andere Sache.