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Será en 1929 cuando Clarence A. Perry formule, en el marco de su participación en la redacción del Plan de Nueva York y sus Alrededores, la Teoría de la Unidad Vecinal³⁹. La idea de unidad vecinal propuesta por Perry hace frente a dos aspectos esenciales que se plantean en el planeamiento urbanístico contemporáneo: cómo distribuir los equipamientos en la ciudad y cómo recuperar los valores comunitarios que la gran ciudad tiende a disminuir. Perry define la unidad vecinal del siguiente modo⁴⁰:

1 Dimensión. Una unidad residencial debe proporcionar viviendas a una población cuyo número requiera la existencia de una escuela elemental, dependiendo su extensión de la densidad de población

2 Límites. La unidad deberá estar delimitada en todos sus lados por calles arteriales suficientemente anchas para permitir que todo el tráfico de paso pueda circunvalarla.

3 Espacios libres. Debe proporcionarse un sistema de pequeños parques y espacios recreativos para atender las necesidades del vecindario en cuestión.

4 Espacios institucionales. Es conveniente ubicar alrededor de un punto central o común la escuela y otras instituciones cuyos servicios puedan servirse apropiadamente al conjunto de la unidad vecinal

5 Pequeño comercio. Debe ubicarse en la periferia de la unidad vecinal una o varias zonas comerciales, en concordancia con la población a la que han de atender. Estas se ubicarán preferentemente cerca de los cruces y adyacentes a zonas similares de los vecindarios colindantes.

6 Red viaria interna. La unidad vecinal debe dotarse de una red viaria especial en que cada calle se dimensionará según su probable flujo de tráfico, y la red de calles en su conjunto se diseñará con el fin de facilitar la circulación dentro del vecindario y, a la vez, disuadir el tráfico de paso.

En suma, la unidad vecinal debía

introducir un principio de orden físico en los caóticos y fragmentados conjuntos urbanos; reintroducir los contactos locales cara a cara, en la anónima sociedad urbana, ayudando, por tanto, a recuperar algo del sentimiento de comunidad; fomentar la formación de lealtades y apegos sociales y compensar de este modo el impacto de la amplia movilidad social y residencial; estimular los sentimientos de identidad y arraigo (…); y proporcionar un terreno local de entrenamiento para el desarrollo de lealtades mayores hacia la ciudad y la nación⁴¹.

Si bien no puede asegurarse desde una perspectiva sociológica, que la delimitación física de las unidades vecinales fuera la condición suficiente para lograr la integración social, sí es cierto que desde la perspectiva del planeamiento se alcanzaba un principio de organización que permitía estr ucturar la ciudad de mejor forma. Y fue este aspecto práctico el que contribuyó a la difusión y aplicación de esta teoría en distintos contextos socioeconómicos. La propuesta de Perry nos viene a decir que el vecindario es el marco genuino de convivencia y no la ciudad, pero para que exista la unidad vecinal es necesario estructurarla para que pueda funcionar como una unidad consciente y establecerle unos límites que la definan y le otorguen una identidad y carácter propios.

La propuesta original de Perry tendrá posteriormente sucesivas reformulaciones para adaptarla a distintas condiciones locales, lo que afectará tanto a la delimitación del tamaño de las unidades vecinales como al contenido de los equipamientos y servicios que la misma debiera contener. Para Perry la unidad debiera situarse entre 1000 familias o 5000 personas. Esta es una base sobre la que se establecen todos los parámetros que definen la unidad vecinal.

También se introducirán nuevas subdivisiones de la ciudad por agrupaciones de vecindarios para delimitar ámbitos adecuados para la dotación de equipamientos que, por sus propias características técnicas y condiciones de eficiencia, requerían un mayor número de usuarios de los que usualmente se asignaban a las unidades residenciales. De todos modos, lo que permanecerá será el concepto de ciudad celular como conjunto conformado por partes, por unidades básicas o comunidades locales más o menos autosuficientes⁴².