Читать книгу Fiscalidad del Cohousing - Ángel Urquizu Cavallé - Страница 22

La naturaleza y los principios básicos bajo los que se sustancian los hogares compartidos y los cohousing intergeneracionales permiten encuadrar a ambos modelos habitacionales en lo que se ha denominado como collaborative housing o vivienda colaborativa.

Mientras los hogares compartidos se caracterizan principalmente por compartir la vivienda propia con terceras personas para estancias turísticas de corta duración a cambio de una contraprestación, aspecto que lo diferencia de las viviendas de uso turístico. Los cohousing intergeneracionales, por su parte, como modelo habitacional alternativo destacan en distintos segmentos de la población por facilitar una vía de acceso a la vivienda permanente a personas y familias que no pueden acceder a una vivienda por la problemática habitacional que existe en las grandes ciudades y que las formas tradicionales de acceso a la vivienda (en propiedad y en alquiler) no han dado solución a esta necesidad.

Frente a la problemática del acceso a la vivienda y, por otro lado, el incremento del desempleo a causa del impacto económico de la Covid-19 tan marcada en el contexto social y económico que atravesamos, el cohousing intergeneracional probablemente continuará creciendo como una alternativa de acceso a la vivienda no especulativo, que busca compartir bienes y compensar gastos entre todos los miembros de la comunidad. Se verá posiblemente lo propio con los hogares compartidos ya que, ante la falta de ingresos, los particulares que están en el paro con el fin de obtener unos ingresos extras podrán optar por solicitar la habilitación de su vivienda como un hogar compartido y de este modo ofrecer alojamiento en habitaciones a los turistas través de las plataformas digitales.

Desde un punto de vista tributario, son dos los impuestos que tienen alcance sobre el alojamiento turístico que se brinda en el hogar compartido.

Por una parte, el IRPF, dado que las rentas derivadas del alojamiento turístico quedan sujetas a este impuesto y dependiendo de quién sea el titular del hogar compartido recibirá uno u otro tratamiento. Así, si el que percibe la renta es el propietario de la vivienda habilitada como hogar compartido, en ese caso la renta tendrá la consideración de rendimiento de capital inmobiliario y se le aplicarán las reglas establecidas para dicha renta, con la excepción de la reducción del 60% del rendimiento neto. En cambio, si el que percibe la renta es una persona autorizada por el propietario de la vivienda, en este caso la renta adquiere la consideración de rendimiento de capital mobiliario y se le aplicarán las reglas establecidas para este tipo de rendimiento.

Por otra parte, está el IEET, ya que las estancias de corta duración en el hogar compartido constituyen objeto de gravamen del IEET, siendo el propietario de la vivienda, como titular del hogar compartido, el sustituto del contribuyente, de manera que será él quien deba autoliquidar el IEET. Si el titular de la habilitación fuese la persona autorizada y no el propietario, en este caso sobre la persona autorizada recaería la condición de sustituto del contribuyente y por tanto tendría la obligación de cobrar la cuota correspondiente del IEET a los turistas que realicen la estancia en su hogar y posteriormente ingresarlo a la Administración tributaria.

En cuanto a la tributación del cohousing intergeneracional, las diferentes connotaciones tributarias que se derivan de la creación del cohousing en el IVA y demás impuestos municipales (ICIO, IBI), nos llevan a concluir en la necesidad de revisar el tratamiento tributario aplicable especialmente a la transmisión del suelo donde se va a construir las viviendas y a la transmisión de las viviendas edificadas a los socios, por cuanto, la carga impositiva que soporten los socios futuros titulares del uso y disfrute de las viviendas puede llegar a ser elevada.

Como se ha apreciado, la adquisición del suelo, en un primer momento, tributa en el IVA; en un segundo momento, una vez construido las viviendas, la cesión de estas a los socios cooperativistas para su uso y disfrute está exento del IVA, pero tributa en el ITP. Ahora bien, si en lugar de ceder el uso de la vivienda, se realizase la adjudicación del dominio superficiario de la vivienda construida al socio cooperativista, por esa adjudicación del derecho de superficie de esa construcción el socio deberá para el IVA al tipo del 10%. Y cuando decida adquirir la cuota del suelo donde está construida la vivienda pagará de nuevo el IVA al tipo de 10%, salvo que se trate de una vivienda en régimen de protección oficial, pues solo en este caso se le aplicaría el tipo reducido del 4%.

Por lo tanto, a fin de precautelar una tributación equilibrada y acorde a las características del cohousing intergeneracional, cabría valorar cuidadosamente su tratamiento tributario actual.