Читать книгу Fiscalidad del Cohousing - Ángel Urquizu Cavallé - Страница 21

Llegados a este punto, procede examinar el tratamiento impositivo correspondiente al contrato de cesión de derecho de uso que la cooperativa suscribirá con el socio cooperativista para que use y disfrute la vivienda construida en el marco del cohousing, pues es lo que hacen las cooperativas de viviendas de cesión de uso. Y también el tratamiento que procede cuando la cooperativa adjudique a los socios el derecho de superficie de las fincas construidas por la cooperativa sobre el suelo cuyo derecho de superficie le ha sido cedido por el Ayuntamiento, que es la reciente modalidad que se ha puesto en práctica en las grandes ciudades.

En el primer caso, podemos decir que la operación de cesión de derecho de uso no tiene connotaciones tributarias en el IVA. Si bien la cesión de uso y disfrute de bienes tiene la consideración de prestación de servicios en el IVA y como tal está gravada (art. 11. Dos.3 LIVA), el art. 20.23.º de esta misma norma establece la exención para los arrendamientos y constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute que tengan por objeto bienes destinados exclusivamente a vivienda. De manera que la cesión de derecho de uso al socio cooperativista es una operación sujeta pero exenta del IVA8.

Al tratarse de una operación exenta del IVA, por remisión del art. 4 de la LIVA, la cesión de derecho de uso estará sujeta al ITP, pues este impuesto, como hemos visto precedentemente, tiene alcance sobre las transmisiones patrimoniales onerosas de bienes y derechos, constitución de derechos reales (art. 7 LITPAJD). En consecuencia, el socio cooperativista que suscriba el contrato de cesión del derecho de uso, en su condición de cesionario, pagará el ITP al tipo que haya establecido la Comunidad Autónoma donde se encuentre la vivienda y si la Comunidad no lo hubiese aprobado el tipo aplicable será del 6% (art. 11 LITPAJD).

En el segundo caso, distinto es el tratamiento que recibe la adjudicación del dominio superficiario de cada vivienda que realiza la cooperativa con los socios cooperativistas. En esta operación, como puntualiza la Consulta vinculante V1584-17, de 20 de junio, hay una disociación del derecho de superficie que adquiere el socio cooperativista en primera instancia y que se materializa en la vivienda, respecto del derecho sobre el suelo que conserva el Ayuntamiento hasta su posterior transmisión.

Al convertirse el socio cooperativista en titular de la construcción (vuelo), el Tribunal Económico Administrativo Central, en la Resolución núm. 5888/2016/00/00, de 24/05/2017, sostiene que la adjudicación del derecho de superficie de esa construcción a efectos del IVA se considera como entrega de vivienda, de modo que la cooperativa repercutirá el pago del IVA al socio cooperativista al tipo del 10% si la construcción es una vivienda general y si es una vivienda de protección oficial o en régimen de promoción pública al tipo del 4% (art. 91. Uno.1.7.º y Dos.1.6.º LIVA).

Si a la finalización del plazo de duración del derecho de superficie, el Ayuntamiento ofertare a los socios cooperativistas (titulares del vuelo) la venta de la cuota de suelo donde se encuentran edificadas sus viviendas, esa compra del suelo se considerará también como entrega de vivienda y el Ayuntamiento habrá de repercutir al socio el pago del IVA al tipo del 10% o, bien al 4%, según la calificación administrativa que tenga la vivienda (vivienda general o en régimen de protección oficial y/o promoción pública). Es importante tener en cuenta que para que a la transmisión del suelo se aplique el mismo tipo de gravamen que se aplicó a la transmisión del vuelo en su momento, es condición indispensable que el titular de la cuota de suelo sea previamente titular del vuelo, es decir, que sea la misma persona. De no ser el adquiriente la misma persona o que en la operación habido varias transmisiones, no se aplicará el tipo reducido, sino el general del 21% (Consulta DGT V1584-17).