Читать книгу Fiscalidad del Cohousing - Ángel Urquizu Cavallé - Страница 12

Constituye otro de los aspectos que merece la pena examinar en tanto que el objeto de gravamen del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, regulado en el RDL 1/1993 de 21 de septiembre (LITPAJD), alcanza a la constitución del contrato de arrendamiento. Y aquí se nos plantea la interrogante de ¿qué pasa con el alojamiento que el titular del hogar compartido presta a los turistas? pues es, en efecto, un arrendamiento de habitación.

Cabe señalar en primer lugar que al expandirse el alojamiento turístico no solo en viviendas completas sino también en habitaciones, se ha puesto en debate cuándo el arrendamiento de habitaciones se encontraría gravado por el ITP o bien el IVA, pues en el ITP el art. 7.5 del LITPAJD establece que el arrendamiento de inmuebles constituye una operación gravada por el ITP salvo que esté sujeta al IVA, pero no indica nada sobre si el contrato de arrendamiento ha de recaer sobre una vivienda íntegra o sólo parte de ella; y, por otro lado, de conformidad con el art. 11.2 de la Ley 37/1992 (LIVA) los arrendamientos de bienes se consideran prestaciones de servicios sujetas al IVA3 y solo el arrendamiento de bienes destinado exclusivamente a vivienda está exento del IVA (art. 20 Uno.23.ª LIVA).

La doctrina de la DGT ha sido clara al establecer que el arrendamiento turístico queda sujeto al IVA cuando el titular de la vivienda de uso turístico cede su explotación a una entidad, siendo esta última la titular de la explotación (Consulta de la DGT V2297-2018); y cuando el titular no se limite ofrecer un mero alojamiento, sino que preste también alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos (Consulta DGT V0600-2015).

Al quedar establecido que solo en estos casos nace la sujeción al IVA, entendemos que el arrendamiento de habitación que se brinda en el hogar compartido no se encontraría sujeto al IVA dado que no se cumple los elementos antes señalados, el titular del hogar compartido −tanto si es el propietario de la vivienda como la persona autorizada (arrendatario)− no actúa en condición de empresario, la habitación que arrienda a los turistas está integrada en su vivienda habitual y ésta no puede ser equiparada con la vivienda de uso turística, calificada propiamente como tal, por las diferencias que entre ambas subsisten4.

Pues bien ¿qué pasa con el ITP? Aquí básicamente cabe examinar dos elementos. Primero, si al arrendamiento de habitación cabría aplicar igualmente las normas del ITP como si se tratase de un arrendamiento de vivienda completa. Segundo, si la característica de “destinar la habitación arrendada exclusivamente a vivienda” es un elemento determinante o no para considerar al arrendamiento de habitación sujeta al ITP.

Respecto el primero, partiendo del criterio que sigue el artículo 2 de la LAU y por el que”se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”, se podría afirmar que al arrendamiento de habitación, a pesar de comprender solo un espacio de la vivienda, le resultaría aplicable el ITP y por consiguiente como sostiene Pagés (2020:62-63) “estará gravado por ITP siempre y cuando se destinen exclusivamente a vivienda”. Hasta aquí parece clara la sujeción5. Sin embargo, la característica del uso dado a la habitación pondría en tela de juicio esta afirmación, toda vez que resulta evidente que el turista no destinará la habitación arrendada para su vivienda permanente, sino para una estancia vacacional con una duración de días o semanas, como máximo 31 días, que es el límite que marca el Decreto 75/2020 para los alojamientos en los hogares compartidos.

De modo que, a nuestro entender, considerar al arrendamiento de habitación con fines turísticos como una operación sujeta al ITP resultaría contrario a la disposición del art. 7.5 LITPAJ que delimita la sujeción de los arrendamientos de inmuebles al ITP disponiendo que están sujetas “las entregas o arrendamientos de bienes inmuebles, así como la constitución y transmisión de derechos reales de uso y disfrute que recaigan sobre los mismos, cuando gocen de exención en el Impuesto sobre el Valor Añadido”. Como tuvimos ocasión de ver precedentemente, en el IVA están exentos los arrendamientos de bienes destinados a uso de vivienda, de manera que una vez más la característica del destino que se dé a la habitación confirma que el ITP tiene alcance sobre los arrendamientos destinados exclusivamente a uso de vivienda, no a uso turístico o vacacional que por cierto carece de vocación de permanencia, pues el uso vacacional de una habitación es efímero.

Si de todas formas se llegase a considerar que el arrendamiento de habitación queda sujeto al ITP a pesar de tener un uso diferente al de vivienda permanente y que para liquidar el ITP cabe seguir la regla establecida del art. 10.2.e) LITPAJD (de donde se extrae que la base imponible es la cantidad total de renta que se satisfaga por toda la duración del arrendamiento), será importante tener en cuenta los mecanismos de control que serían necesarios para controlar su recaudación, así como los costes asociados a ello.

Pues, a título de ejemplo, en el supuesto de que el alojamiento en la habitación del hogar compartido tenga una duración de 2 días y el precio pagado por el servicio del alojamiento sea un importe de 31 euros por noche, la cuota a pagar por el ITP sería 0,31 euros (que resulta de la siguiente operación: 31 x 2= 62 x 0,5% tipo de gravamen=0,31 euros). Ahora bien, si el alojamiento durase el periodo máximo de días que se permite que el alojamiento dure en el hogar compartido, que es 31 días, la cuota a pagar sería de 4.80 euros (31 x 31=961 x 0,5%=4,80). Como se aprecia en estos ejemplos, la cuota a pagar por el ITP sería un importe demasiado bajo. Y aunque el importe ciertamente puede ir subiendo en función del precio que se pague por el alojamiento, el coste asociado a control y cumplimiento del pago del ITP que realizaría la Administración tributaria posiblemente no compensaría tal inversión y, quizás, deba dejar sin cobro por tratarse de importes mínimos.

Valorar cómo se efectuaría el control del ITP en estos alojamientos turísticos que en su generalidad se realizan mediante plataformas digitales, creemos que realmente cobra una especial relevancia con los hogares compartidos porque en el contrato de arrendamiento el sujeto pasivo es el arrendatario, es decir, el turista (arts. 7.1.B), 8.a), 10.2.e) y 12 LITPAJ). Surge, además, la interrogante de si el turista estará dispuesto a pagar un ITP por el alojamiento en la habitación y, por otro lado, el Impuesto sobre Estancias Turísticas, que como veremos a continuación, es otro impuesto que tiene alcance sobre las estancias turísticas.