Читать книгу Los derechos de adquisición - Paloma de Barrón Arniches - Страница 137

La Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial2, se promulgó cuando ya llevaba años instalada la crisis económica y financiera en Europa. Cinco años más tardó el legislador español en la transposición, mediante Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario3, aunque es lo cierto que ya había adelantado soluciones parciales para tratar de paliar algunos de los problemas más acuciantes que afectaban a los consumidores, especialmente en relación con la ejecución hipotecaria de la vivienda habitual4. Señala en su Exposición de Motivos la LCCI que pretende con carácter general “la recuperación de la confianza de los prestatarios”, en este sentido, extiende su aplicación a todas las personas físicas, tengan o no la condición de consumidores, y con independencia de que el destino de los bienes inmuebles implicados sea o no residencial5.

La opción de compra es una figura que puede ejercer una función de garantía cuando acompaña a un negocio de préstamo. Constituye un mecanismo de adquisición de bienes no regulado por el Derecho civil estatal6 que, sin embargo, se emplea con cierta frecuencia en el tráfico jurídico, habitualmente como un instrumento de garantía que escapa de los procedimientos tradicionales de las entidades financieras y amplía el espectro con respecto a la garantía hipotecaria, permitiendo replantear el significado de la vinculación exclusiva de uno o varios inmuebles al pago de una deuda y dejar fuera de la responsabilidad patrimonial del prestatario el resto de sus bienes. Así, en muchas ocasiones el optante es el acreedor que quiere garantizar un préstamo dinerario con un plazo relativamente corto de vencimiento, y en el que desde el primer momento la cuantía del principal prestado se acomoda al valor real de la finca que el deudor le ofrece en garantía. También puede ocurrir que el optante sea el fiador en un préstamo ajeno, que quiere garantizar la devolución de las cantidades que puede verse obligado a abonar, en el supuesto de que el deudor principal incurra en impago. En ocasiones las partes, optante y concedente, son socios en diversos negocios o actividades económicas, que dan lugar al nacimiento de relaciones crediticias, que afectan en último término al patrimonio particular inmobiliario del deudor.

La mencionada ausencia de regulación sustantiva de la opción de compra proporciona ciertas dosis de inseguridad jurídica en el funcionamiento de esta figura que, a la postre, se convierte en litigiosa como lo demuestra la abundante jurisprudencia existente sobre la materia7. Ello, sin perjuicio de que se trate de una figura que aparece, generalmente, en la práctica, diseñada como un traje a medida para cada supuesto fáctico, a través de los pactos de los contratantes. A diferencia de lo que ocurre a nivel estatal, sí existen normas autonómicas que regulan la figura de la opción de compra. Los artículos 568-1 a 12 del Código civil de Cataluña8 y las Leyes 460 y 461 de la Compilación de Derecho civil Foral de Navarra9, aunque ninguno de los dos ordenamientos civiles contempla ni regula la opción de compra con fines de garantía10.

El presente trabajo trata sobre el encaje de la opción de compra en garantía dentro del elenco que se ofrece a los ciudadanos en sus relaciones crediticias, en tanto que viene de Europa una clara flexibilización de las fórmulas lícitas para la reintegración del préstamo, y va perdiendo su razón de ser la prohibición general del comiso. Se propone la regulación de la opción de compra como instrumento de garantía, que se emplea ya en la práctica sustentada por la autonomía de la voluntad de los contratantes. Entendiendo que es preciso un marco legislativo que proporcione seguridad en el tráfico e impida las posibles asimetrías en las posiciones contractuales, peligro que, en último término, es el que pretende conjurarse desde antiguo con la prohibición del pacto comisorio. Y, considerando, al mismo tiempo, que la propuesta de regulación de la Asociación de Profesores de Derecho civil sobre los derechos voluntarios de adquisición, constituye el contexto adecuado en el que plantear la oportunidad de esta normativa sobre la opción de compra en garantía11.