Читать книгу Los derechos de adquisición - Paloma de Barrón Arniches - Страница 141

La doctrina y la jurisprudencia en Cataluña ha manifestado repetidamente que la prohibición del pacto comisorio no puede considerarse general, dado que no existe en el derecho civil catalán una norma del tenor del artículo 1859 del Código civil. Comenzando por los tribunales, hay dos sentencias del año 2019 que recogen de forma palmaria esta doctrina57. Ambas recogen un supuesto de hecho muy similar, en el que la escritura de préstamo hipotecario y la de constitución de una opción de compra se otorgan simultáneamente, el mismo día y ante el mismo notario, aunque la persona del optante y la del acreedor hipotecario no coinciden (quizá, ¿para evitar problemas de inscripción en el Registro de la Propiedad?). Lo cierto es que el ejercicio de la opción de compra queda sujeto a la condición suspensiva del impago del préstamo hipotecario, y el plazo también se referencia a la fecha de vencimiento del crédito (el optante dispone de un año exacto desde el vencimiento del préstamo, que ha de reintegrarse en una sola cuota, para ejercitar la opción si hay impago). Meses después el primer optante transmite por precio su derecho de opción al acreedor hipotecario, que será quien, una vez se produce el incumplimiento de la parte deudora, ejercita la referida opción de naturaleza real y adquiere la propiedad del inmueble dado en garantía. Señala el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña que la opción de compra así diseñada en los acuerdos de las partes, es válida y lícita por los siguientes motivos: “En Derecho civil catalán no rige la prohibición del pacto comisorio en el sentido que explicitan los artículos 1859 y 1884 CCE, en los derechos reales de garantía típicos (retención, prenda, hipoteca y anticresis) ni en los atípicos. Por tanto, cabe la posibilidad de admitir cualquier tipo de garantía, típica o atípica, siempre que: I. Se respete el principio de autonomía de la voluntad y no se contravenga el pacto ni las normas imperativas y habiendo sido aceptado libremente por el deudor. II. Se respete el principio de no enriquecimiento injusto, mediante una justa valoración del bien. III. No se perjudique a terceros (par conditio creditorum). Evidentemente, el derecho catalán rechazaría cualquier tipo de enriquecimiento injusto que conforme a las circunstancias del caso revelen un inadmisible sacrificio patrimonial para el deudor, el propietario del bien o ambos”.

Por otra parte, el Tribunal rechaza la idea de que pudiera constatarse en estos supuestos una hipotética voluntad de encubrir o disimular un pacto comisorio, cuestión que aparece con frecuencia en las resoluciones del Tribunal Supremo. No hay un entramado negocial simulado, ni nulo ni frau-dulento en los términos fijados en el artículo 6.3 y 4 del Código Civil, ni cabe deducir que las partes hayan actuado con fines fraudulentos o persiguiendo fines espurios o ilegítimos. Finalmente, a partir de los datos económicos del caso concreto58, el Tribunal constata que no hay enriquecimiento injusto del prestamista, puesto que queda constancia que se le debían 562.555, 55 euros y se pudo quedar los inmuebles por el precio de 489.000 euros, lo que no produce enriquecimiento por existir un débito superior.

En cuanto a la doctrina, la argumentación es muy similar, se parte de que nunca ha sido general la prohibición del pacto comisorio en Cataluña, como lo demuestra la propia existencia de la venta a carta de gracia, que lleva implícito el pacto comisorio59. Por otra parte, el análisis de las diferentes garantías reales recogidas en el artículo 568 del Código civil de Cataluña permite constatar que el pacto comisorio aparece expresamente vedado en dos casos concretos, el derecho de censo y el de superficie (arts. 565-8.7 y 564-5 CCCat). Muy al contrario, en el caso de la prenda, la anti-cresis y el derecho de retención, del tenor literal de los preceptos que regulan estas garantías cabe concluir que el legislador incluso prefiere otros mecanismos de realización del bien dado en garantía (es decir, la venta directa) siempre que haya acuerdo entre las partes. Ello implica, lógicamente, la devolución al titular del bien del exceso, si lo hubiera, una vez realizada la venta del bien y liquidado el préstamo.

La regulación de la opción de compra como derecho voluntario de adquisición contenida en los artículos 568-1 a 12 del Código civil de Cataluña, si bien perfeccionable en algunos aspectos, otorga carta de naturaleza a esta institución, que encaja absolutamente en el sistema jurídico catalán. Dentro del capítulo dedicado a los derechos de adquisición se regula tanto el derecho de opción (arts. 568-8 a 568-12), como el derecho de redimir en la venta a carta de gracia (arts. 568-28 a 568-32)60, como dos caras de la misma moneda, y ambas figuras son empleadas con frecuencia en el contexto de la financiación para la adquisición de inmuebles, a pesar de que el legislador catalán no ha entrado a regular su posible virtualidad como instrumento de garantía61. A mi juicio, tal y como también ha señalado el Tribunal Superior de Justicia, esta función de garantía es posible y lícita, porque existen remedios en el Derecho civil catalán para evitar, en su caso, los supuestos de enriquecimiento injusto del acreedor62.

En Navarra, la situación es equiparable a lo que se observaba en líneas precedentes con respecto al derecho alemán, hay una prohibición expresa del pacto comisorio en sede de prenda, que convive con la figura de la fiducia en garantía y, en el caso de Navarra, también con la venta con pacto de retro o a carta de gracia, con funciones de garantía.

En efecto, la Ley 469 prohíbe bajo pena de nulidad el pacto comisorio en la prenda, aunque luego atenúa el rigor de la prohibición, puesto que admite formas diferentes de ejecución del bien pignorado al margen de la subasta judicial o extrajudicial. Además, la Ley 466 sobre fiducia en garantía, expresamente reconoce al acreedor el derecho a adquirir irrevocablemente la propiedad de la cosa o derecho, cuando lo hubiera pactado con su deudor. Por último, en la venta a carta de gracia, la norma establece el procedimiento por el que el acreedor puede acabar apropiándose de la cosa, ex lege, sin necesidad o al margen de lo que haya sido pactado por las partes (Ley 477)63.

A partir de aquí, cabe entender que tampoco en Navarra rige una prohibición general del pacto comisorio. Por el contrario, el sistema de garantías está ampliamente desarrollado permitiendo diferentes mecanismos en los que el impago del préstamo da lugar a la apropiación del bien por el acreedor. Respecto a la fiducia en garantía, el Tribunal Superior de Justicia de Navarra ha señalado que dicho instrumento permite, si se hubiere pactado por las partes, que el acreedor, ante la mora del deudor, pueda adquirir irrevocablemente la propiedad de la cosa o la titularidad del derecho y, con ello, extinguir la obligación garantizada: “en definitiva permite el derecho navarro vigente el pacto comisorio”64. Junto a ello, el Tribunal Superior determina que la norma de la Ley 478 (que se ubica sistemáticamente dentro de la regulación de la venta a carta de gracia como instrumento de garantía y prohíbe la rescisión por lesión enorme en el precio o importe del préstamo que queda saldado con el bien o derecho), se aplica también a la fiducia en garantía.

Respecto a la opción de compra como derecho voluntario de adquisición, está regulada en la Ley 461, en el título anterior al de las garantías reales, rubricado como “De los retractos y otros derechos de adquisición preferente”, y tampoco el legislador navarro prevé la posibilidad de que este mecanismo de adquisición pueda tener una función de garantía65. No obstante lo cual, si la autonomía de la voluntad de las partes concibiera una opción de compra como instrumento de garantía, parece claro que el Derecho navarro tal negocio jurídico también podría quedar sujeto a la rescisión por lesión enorme, si se produce la vulneración de los derechos de la parte concedente de la opción66.

Por todo lo expuesto cabe concluir que, si el pacto comisorio no está vedado en determinados supuestos en las comunidades autónomas de Cataluña y de Navarra, no es posible sostener que su prohibición sea de orden público en nuestro país, en tanto que el derecho civil de estas comunidades es respetuoso con los valores constitucionales, y especialmente con el artículo 51, que consagra el principio de protección al consumidor y lo eleva al más alto rango legal67. En ocasiones –no demasiadas– los tribunales o la jurisprudencia registral han elevado a la condición de norma imperativa de orden público la contenida en el artículo 1859 del Código civil68 pero esto es más que discutible, máxime cuando existen mecanismos alternativos para obtener la protección de los valores cuya defensa constituye el fundamento de la tan referenciada prohibición. Por ello, la existencia de la prohibición del comiso para algunas garantías reales y en determinados territorios del Estado español no la convierte automáticamente en un principio de orden público. Nuestro sistema constitucional admite tanto esta solución como la contraria, siempre que se obtenga el objetivo de proteger los legítimos intereses económicos de los consumidores, los sistemas de garantías catalán y navarro constituyen buena prueba de ello. En el siguiente apartado trataré de mostrar una suerte de evolución de la jurisprudencia española hacia un planteamiento menos dogmático y apriorístico de la prohibición del comiso, que aunque no puede afirmarse que esté motivado por la entrada en vigor de la Directiva, sí es, de facto, más acorde con el derecho comunitario de consumo, puesto que tiende a admitir supuestos de ejecución extrajudicial de las garantías, cuando no se produce el enriquecimiento injusto de la parte acreedora en detrimento del prestatario.