Читать книгу Los derechos de adquisición - Paloma de Barrón Arniches - Страница 138

La Directiva 2014 es una norma que vio la luz después de un larguísimo proceso de búsqueda de armonización del mercado hipotecario en Europa. Un proceso en el que se barajaron soluciones que iban desde la autorregulación y las recomendaciones hasta la promulgación de un Reglamento, optando finalmente por la Directiva, porque permitía combinar la armonización máxima con la mínima y, además, conjugar por una parte normas con exigencias concretas y, por otra, medidas basadas en principios12. Así pues, es preciso tener claro, en primer lugar, cuál es el objeto, la materia que finalmente regula la Directiva, dado que esta norma únicamente no afectará –y, por tanto, dejará al albur de las regulaciones nacionales–, aquellos aspectos que no quedan regulados en la misma. Así lo expresa el Considerando 21, y así se articula a través del art. 2.°, apartado primero, según el cual la eficacia de las disposiciones que mantengan o adopten los Estados miembros queda condicionada a su compatibilidad con las obligaciones que el Derecho de la Unión les impone.

Señala el legislador europeo en el art. 1.° de la Directiva que: “La presente Directiva establece un marco común en relación con ciertos aspectos de las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas de los Estados miembros aplicables a aquellos contratos relativos a créditos al consumo que estén garantizados mediante hipoteca u otro tipo de garantía”. A partir de aquí, está claro que la Directiva trasciende el crédito garantizado con hipoteca13, y afecta a todo tipo de garantías inmobiliarias y, en consecuencia, también a la opción de compra de naturaleza real, cuando se emplea con esta finalidad. El artículo 3.° insiste: “La presente Directiva se aplicará: a) los contratos de crédito garantizados por una hipoteca o por otra garantía comparable comúnmente utilizada en un Estado miembro sobre bienes inmuebles de uso residencial, o garantizados por un derecho relativo a un bien inmueble de uso residencial”. Tal definición encaja con la utilización de la garantía hipotecaria, con una garantía hipotecaria reforzada con una opción de compra sobre el inmueble14, o con el recurso exclusivo a la opción de compra como instrumento de garantía, entre otras opciones15.

Así, la Directiva efectúa una categorización común de todos los negocios jurídicos dirigidos a obtener financiación para la adquisición de un inmueble de uso residencial, cuando quien tiene la condición de prestatario, garante, o titular de la garantía inmobiliaria sea un consumidor. Sin embargo, la Directiva no define lo que se entiende por inmueble de uso residencial, de manera que puede entenderse que este concepto no está ceñido únicamente al inmueble que constituye la vivienda habitual o permanente del consumidor16. Tenemos, por tanto, un espectro amplio de negocios jurídicos en los que se vincula la adquisición de inmuebles de uso residencial con mecanismos de garantía, y en los que uno o varios de los sujetos intervinientes tienen la condición de consumidor y deben, por ello, recibir la protección legal suficiente que evite la asimetría en las posiciones contractuales.

Por lo que respecta al Estado español, el principio de numerus apertus de los derechos reales se recoge en los artículos 2.2.° LH y 7 RH, de modo que es posible que la autonomía de la voluntad produzca garantías reales diferentes a las reguladas en la normativa civil e hipotecaria vigente17. En este sentido, la opción de compra en garantía es un derecho real atípico, que respeta las exigencias establecidas por la jurisprudencia, y por la propia doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado18. Pero es que, además, la LCCI, al realizar la transposición de la Directiva, mantiene este carácter amplio de su objeto: Art. 1. “Objeto. Esta Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial (…)”19.

En consecuencia, si la opción de compra sobre inmuebles es un negocio jurídico admitido en nuestro Derecho, debe quedar sujeta –cuando aparezca vinculada a contratos de crédito solicitados o avalados por consumidores–, al régimen jurídico previsto en la Directiva. Este paraguas de la Directiva afecta, por supuesto, a las normas sobre transparencia, pero también a las obligaciones que el legislador europeo impone a los Estados en relación con la ejecución de las garantías, a las que a continuación me referiré.